23.000 tỷ đồng trái phiếu của nhóm liên quan Masterise: Bệ phóng vốn hay áp lực đòn bẩy?

Ba pháp nhân liên quan Masterise huy động 23.000 tỷ đồng trái phiếu

Trong hai tháng 8-9/2026, ba doanh nghiệp có quan hệ hợp tác kinh doanh với CTCP Tập đoàn Masterise đã phát hành tổng cộng 23.000 tỷ đồng trái phiếu. Cụ thể, Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh và Phát triển Thành Quang huy động 7.000 tỷ đồng vào ngày 27/8 với kỳ hạn 5 năm, lãi suất 10,6%/năm. CTCP Phát triển Bất động sản Hưng Long phát hành hai lô tổng cộng 9.000 tỷ đồng (7.000 tỷ ngày 28/8 và 2.000 tỷ ngày 10/9), cùng với lô 7.000 tỷ phát hành ngày 30/6, nâng tổng huy động lên 16.000 tỷ đồng chỉ trong vài tháng.

CTCP Dịch vụ Cao ốc Masterise Lumiere Office cũng huy động 7.000 tỷ đồng vào ngày 10/9 với kỳ hạn 4 năm, lãi suất 10,6%/năm. Tất cả các lô trái phiếu đều có tài sản bảo đảm, không chuyển đổi và không kèm chứng quyền. Theo đánh giá của SaigonRatings, Thành Quang và Hưng Long đang đối mặt với mức độ rủi ro tài chính đáng kể, lần lượt ở mức 4/6 và 5/6, chủ yếu do đòn bẩy tài chính cao và dòng tiền thiếu ổn định trong giai đoạn mở rộng đầu tư.

Rủi ro dòng tiền và chất lượng lợi nhuận

Phân tích từ SaigonRatings chỉ ra rằng khả năng trả nợ của Thành Quang phụ thuộc lớn vào lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh của công ty con T&T và các hợp đồng hợp tác, nhưng dòng tiền không ổn định. Với Hưng Long, hệ số nợ vay/EBITDA dự kiến khoảng 4,6 lần, và dòng tiền dự phóng có thể âm trong giai đoạn 2026-2028 do phụ thuộc vào tiến độ pháp lý và khai thác dự án Hạ Long Xanh. Trong khi đó, Masterise Lumiere Office ghi nhận hoạt động kinh doanh cốt lõi lỗ 153,81 tỷ đồng trong năm 2025, lợi nhuận chủ yếu đến từ thu nhập tài chính và các khoản bất thường, cho thấy chất lượng thu nhập chưa bền vững.

Bối cảnh thị trường bất động sản và áp lực đòn bẩy

Thị trường bất động sản quý II/2026 ghi nhận sự suy giảm thanh khoản với chỉ 100.005 giao dịch thành công, bằng 71,5% quý trước. Tồn kho khoảng 39.284 căn/nền, giá đất nền giảm 2-3%. Lãi suất cho vay bất động sản phổ biến 12-14%/năm, thậm chí 15-16% ở một số nơi. Tỷ lệ hấp thụ sản phẩm chỉ đạt 25,5% trong 6 tháng đầu năm, giảm mạnh so với 47,5% của năm 2025.

Dòng vốn trái phiếu lại quay trở lại mạnh mẽ, trong đó bất động sản chiếm 46,5% tổng giá trị phát hành 275.400 tỷ đồng trong nửa đầu năm. Riêng quý II, phát hành trái phiếu bất động sản tăng 228% so với cùng kỳ, với hơn 80% đến từ ba tập đoàn lớn gồm Vingroup, Masterise và Sun Group. Tuy nhiên, lãi suất phát hành bình quân nhóm bất động sản đạt 11,4% trong quý II, và áp lực đáo hạn trái phiếu năm 2027 lên tới 156.521 tỷ đồng.

Bài toán chuyển hóa vốn thành dòng tiền

Việc huy động 23.000 tỷ đồng đặt ra câu hỏi về khả năng tạo dòng tiền trong tương lai của các doanh nghiệp. Với những dự án chưa hoàn thiện pháp lý như Hưng Long, rủi ro trễ tiến độ và duy trì đòn bẩy cao trong trung hạn là rõ ràng. Trong khi đó, Masterise Lumiere Office dù đã đưa dự án The Centric vào khai thác từ quý III/2025, vẫn phải đối mặt với chi phí bán hàng chiếm 25% doanh thu, khiến lợi nhuận từ hoạt động cốt lõi chưa bền vững.

Các chuyên gia cho rằng tài sản bảo đảm không phải là yếu tố quyết định khả năng trả nợ. Tốc độ bán hàng, biên lợi nhuận và thời điểm thu tiền mới là biến số quan trọng. Khi sức hấp thụ thị trường yếu và chi phí vốn cao, việc chuyển hóa hàng tồn kho thành tiền trở thành phép thử lớn. 23.000 tỷ đồng không chỉ là con số huy động vốn mà còn là minh chứng cho mô hình phát triển dựa trên đòn bẩy, nơi mà tốc độ tạo dòng tiền và khả năng thanh toán nợ sẽ quyết định sự bền vững.