Lãi suất trái phiếu nhích lên giữa cơn khát vốn của doanh nghiệp

Khoản vay trái phiếu và nguồn vốn cho bất động sản dưới áp lực chi phí vốn

Áp lực vốn đang khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải tăng cường huy động qua kênh trái phiếu khi tín dụng vẫn chưa được khơi thông và lãi suất cho vay neo ở mức cao. Kênh trái phiếu được kỳ vọng là phao cứu sinh, nhưng để thu hút dòng tiền từ nhà đầu tư, các doanh nghiệp phải chấp nhận mức lãi suất hấp dẫn hơn. Trong bối cảnh này, mặt bằng lãi suất trái phiếu được dự báo sẽ còn tăng nhẹ trong những tháng cuối năm.

Trong khi chi phí vốn tăng lên, dự báo cho thị trường cho thấy lãi suất huy động sẽ tiếp tục nhích lên. Dữ liệu cho thấy lãi suất vay mua bất động sản trong nửa đầu năm 2026 phổ biến ở mức 12-14%/năm, và tại một số ngân hàng, lãi suất sau thời gian ưu đãi đã điều chỉnh lên 15-16,5%/năm. Điều này khiến người mua nhà thận trọng và kéo thanh khoản xuống, ảnh hưởng đến tốc độ tiêu thụ bất động sản sơ cấp.

Ví dụ điển hình và diễn biến thị trường trái phiếu bất động sản

Theo dữ liệu từ HNX, Crytal đã phát hành thành công lô trái phiếu CIC12601 trị giá 2.000 tỷ đồng. Đây là trái phiếu có tài sản bảo đảm, không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, kỳ hạn 5 năm và đáo hạn vào tháng 7/2031.

Trong khi đó, Vinhomes thực hiện hai đợt phát hành riêng lẻ với tổng vốn huy động lên tới 3.000 tỷ đồng. Thực tế, trong tháng 6/2026, hơn 90% lượng trái phiếu bất động sản phát hành thành công thuộc hệ sinh thái Vingroup. Phần còn lại của thị trường cho thấy sự phân hóa rõ ràng về khả năng tiếp cận nguồn vốn.

Điểm đáng chú ý là cả hai doanh nghiệp đều chấp nhận mức lãi suất phát hành lên tới 12,5%/năm. Với Crytal, mức lãi suất này áp dụng cho hai kỳ tính lãi đầu tiên, sau đó chuyển sang tham chiếu cộng biên độ 4%/năm nhưng không thấp hơn 12,5%.

Nhận định từ các chuyên gia và triển vọng huy động vốn

Các chuyên gia cho rằng áp lực huy động vốn sẽ còn duy trì. Tại một sự kiện gặp gỡ nhà đầu tư của Techcombank, ông Alexandre Macaire, Giám đốc Tài chính Tập đoàn, dự báo lãi suất huy động có thể tăng khoảng 30 điểm cơ bản từ nay đến cuối năm. Lợi tức tăng sẽ làm khó hy vọng giảm mặt bằng lãi suất trên thị trường trái phiếu.

Ở góc nhìn vĩ mô, TS. Cấn Văn Lực cho rằng lãi suất sẽ ở mức cao do nhu cầu vốn của nền kinh tế rất lớn. Ông nhấn mạnh chênh lệch giữa tăng trưởng huy động và tăng trưởng tín dụng vẫn ở quy mô triệu tỷ đồng, khiến chi phí vốn của doanh nghiệp tiếp tục chịu áp lực. Quá trình tái cấu trúc ngành sẽ ưu tiên các doanh nghiệp có quản trị tốt, quỹ đất sạch và dòng tiền ổn định.

Những nền tảng và rủi ro mở rộng

Theo đánh giá từ NHNN, dư nợ bất động sản đến cuối tháng 5/2026 đạt trên 5 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 25,73% tổng dư nợ toàn hệ thống. Dù có khoảng 500.000 tỷ đồng vốn tín dụng mới được bơm ra trong 5 tháng đầu năm, thanh khoản vẫn chưa được cải thiện đủ để cải thiện hoạt động cho vay và tiến độ dự án.

Đại diện ngành cho rằng sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng sẽ được giảm bớt khi Chính phủ tập trung tháo gỡ vướng mắc cho các dự án và mở rộng nguồn vốn qua các kênh như trái phiếu, cổ phiếu và REIT. Theo TS. Cấn Văn Lực, chu kỳ mới sẽ thuộc về các doanh nghiệp có quản trị tốt và quản lý dòng tiền linh hoạt, đồng thời thị trường vốn được thúc đẩy bởi các nỗ lực cải thiện khung pháp lý và hạ tầng, nhằm giảm gánh nặng cho tín dụng ngân hàng và tăng thanh khoản cho các cổ phiếu liên quan.