Cổ phiếu KDH - vì sao giảm mạnh?

Cổ phiếu CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) đã giảm gần 50% kể từ đầu năm 2026, không chỉ phản ánh xu hướng chung của ngành bất động sản mà còn bộc lộ những vấn đề nội tại nghiêm trọng. Cụ thể, cơ cấu hàng tồn kho tăng mạnh, tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu leo thang và dòng tiền từ người mua trả trước suy giảm đột ngột.

Bối cảnh vĩ mô và áp lực ngành

Ngành bất động sản Việt Nam đang vận hành trong môi trường lãi suất cao: lãi suất huy động lên tới 9–10%, trong khi lãi suất cho vay bất động sản thả nổi đạt 15–16%. Điều này gây áp lực kép lên cả chủ đầu tư và người mua nhà, khiến doanh thu và lợi nhuận của hầu hết doanh nghiệp trong ngành, bao gồm Đất Xanh, Nam Long, Phát Đạt, đều suy giảm rõ rệt trong bốn quý gần đây.

Ngoài ra, các chính sách mới về thuế tài sản, quản lý nhà hoang, hạn chế đầu cơ đất và siết chặt sở hữu bất động sản thứ hai đã làm suy yếu động lực đầu cơ và đầu tư dài hạn. Đây không chỉ là chu kỳ điều chỉnh thông thường mà là bước chuyển cấu trúc, đòi hỏi doanh nghiệp phải tái định vị chiến lược phát triển và quản trị rủi ro một cách thận trọng.

Lợi nhuận tăng trưởng nhưng không bền vững

Báo cáo tài chính gần đây của Khang Điền ghi nhận lợi nhuận tăng 30% so với cùng kỳ và hơn 100% so với quý trước. Tuy nhiên, nguyên nhân không đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi mà chủ yếu từ lợi nhuận tài chính, khi doanh nghiệp bán bớt phần vốn góp tại một số dự án liên kết để thu hồi dòng tiền.

Điều này cho thấy KDH đang đối mặt với áp lực thanh khoản nghiêm trọng và buộc phải “bán tài sản để duy trì hoạt động”. Lợi nhuận từ hoạt động tài chính thiếu tính lặp lại và dễ bị ảnh hưởng bởi yếu tố ngoại sinh, vì vậy chất lượng lợi nhuận bị đặt dấu hỏi lớn.

Hàng tồn kho tăng mạnh và chiến lược ngược xu thế

Khác với các doanh nghiệp khác đang chủ động thu gọn danh mục dự án, Khang Điền lại mở rộng hàng tồn kho trong quý I và đầu quý II/2026, chủ yếu do sáp nhập dự án An Lập Bình Chánh với chi phí hơn 2.000 tỷ đồng. Phần lớn hàng tồn kho tập trung tại TP.HCM – nơi có tiềm năng giá trị cao nhưng thanh khoản kém.

Các dự án mới như Larita và Ameria thuộc phân khu The Ladia by The Water tại đường Võ Chí Công có giá bán 200–250 triệu đồng/m², nhắm vào phân khúc thượng lưu vốn có tính thanh khoản thấp. Trong khi đó, các dự án thành công trước đây như The Riviera hay The Laia lại là căn hộ phù hợp nhu cầu ở thực. Việc mở rộng hàng tồn kho trong lúc dòng tiền từ người mua trả trước gần như “đóng băng” cho thấy rủi ro tích tụ ngày càng lớn.

Áp lực nợ vay và định giá thấp hơn giá trị sổ sách

Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu (D/E) của Khang Điền đang ở mức cao nhất trong nhóm bất động sản niêm yết. Sự gia tăng nhanh chóng của nợ vay trong quý I–II/2026 trùng khớp với đợt mở rộng hàng tồn kho và sáp nhập dự án An Lập, cho thấy doanh nghiệp đang dùng đòn bẩy tài chính để bù đắp cho thiếu hụt dòng tiền kinh doanh.

Thị trường hiện định giá cổ phiếu KDH dưới giá trị sổ sách, phản ánh sự hoài nghi về khả năng chuyển hóa tài sản thành lợi nhuận thực tế. Định giá thấp là do thị trường yêu cầu mức chiết khấu cao để bù đắp rủi ro thanh khoản, rủi ro lãi suất và rủi ro chính sách – những yếu tố mà KDH chưa có giải pháp rõ ràng.

Kết luận và khuyến nghị

Cổ phiếu Khang Điền sở hữu tài nguyên đất đai chất lượng cao tại TP.HCM nhưng thiếu khả năng chuyển hóa thành dòng tiền ổn định. Trong ngắn hạn, các tín hiệu kỹ thuật tích cực có thể xuất hiện, nhưng kỳ vọng phục hồi mạnh như năm 2023 là thiếu căn cứ nếu không có sự cải thiện về lãi suất và chính sách hỗ trợ.

Với nhà đầu tư dài hạn, hiện tại chưa phải thời điểm thích hợp để “mua và nắm giữ” do rủi ro thanh khoản và tài chính vẫn ở mức cao. Nhà đầu tư ngắn hạn cần quản trị rủi ro chặt chẽ, theo dõi sát dòng tiền từ người mua trả trước và các tín hiệu chính sách tiền tệ. KDH cần ưu tiên tối đa hóa dòng tiền từ các dự án hiện hữu, kiểm soát chi phí vốn và tái cân bằng danh mục sản phẩm theo hướng phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường.