Lãi suất, trái phiếu đều đắt đỏ: Bất động sản bị gọng kìm nợ siết chặt

Bối cảnh lãi suất và nguồn vốn cho bất động sản giữa năm 2026

Lãi suất cho vay thả nổi đang ở mức cao, lên tới 16,5%/năm, đang tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Nguồn vốn trở nên đắt đỏ khiến người mua nhà phải cân nhắc lại quyết định và làm yếu động lực đầu tư của các chủ dự án. Mức lãi suất hiện tại khiến một số doanh nghiệp phải huy động vốn với lãi suất cao, trong khi các dự án khác buộc phải xem xét cơ cấu lại danh mục nguồn vốn.

Gọng kềm nợ đang siết chặt thị trường bất động sản. Trong nửa đầu tháng 7/2026, hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản khá im ắng: chỉ có Vinhomes phát hành hai đợt trái phiếu riêng lẻ, huy động 3.000 tỷ đồng. Theo thống kê trước đó, tháng 6/2026 trái phiếu bất động sản chiếm gần 50% tổng giá trị phát hành toàn thị trường, nhưng trên 90% lượng trái phiếu này lại thuộc các doanh nghiệp trong hệ sinh thái Vingroup.

Với lãi suất phát hành lên tới 12,5%/năm, chỉ các doanh nghiệp thuộc Vingroup mới dám huy động vốn qua kênh trái phiếu, trong khi các doanh nghiệp bất động sản khác huy động với khối lượng rất nhỏ. Trong bối cảnh tín dụng, ngành bất động sản cũng đang gặp khó khăn do hạn chế room tín dụng và lãi suất thả nổi ở mức cao.

Về tín dụng, lãi suất vay mua bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 phổ biến ở mức 12-14%/năm, và một số ngân hàng áp dụng lãi suất thả nổi lên tới 15-16,5%/năm. Theo tính toán của giới chuyên gia, với mức 15-16%/năm, sau 5-6 năm chi phí lãi sẽ gần bằng gốc, khiến gánh nặng tài chính đè nặng lên cả người mua và chủ đầu tư. Điều này lý giải vì sao thanh khoản thị trường giảm mạnh và lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp 6 tháng đầu năm giảm tới 62% so với nửa cuối 2025.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property (Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ - EZ Property) cho biết áp lực lãi vay đang tác động trực tiếp tới tâm lý người mua và doanh nghiệp. Khách hàng trì hoãn xuống tiền, còn chủ đầu tư đối mặt với bài toán tiêu thụ sản phẩm khó khăn và cần triển khai chiến lược dự án hiện hữu thay vì tìm thêm quỹ đất mới.

Trong bối cảnh lãi suất cao, nhiều chủ đầu tư đưa ra chính sách hỗ trợ lãi suất cố định và ân hạn gốc ngắn 1-2 năm nhằm cải thiện tỷ lệ hấp thụ. Các chuyên gia tại MB Securities (MBS) cho rằng ưu đãi lãi suất có thể giúp dự án cạnh tranh hơn, nhưng dự báo tổng thể tiêu thụ vẫn ở mức thấp do lãi suất cao và nguồn cung tăng. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, khó khăn hiện nay bắt nguồn từ sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng và cần đa dạng hóa nguồn vốn để phục hồi bền vững.

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho lĩnh vực bất động sản tính đến cuối tháng 5/2026 chiếm khoảng 25,73% tổng dư nợ nền kinh tế, tương đương trên 5 triệu tỷ đồng. Lượng vốn mới ngân hàng bơm cho lĩnh vực bất động sản trong 5 tháng đầu năm khoảng 500.000 tỷ đồng (chưa tính các nguồn vốn liên quan khác). Trong khi đó, lượng trái phiếu bất động sản được huy động nửa đầu năm nay chỉ đạt hơn 100.000 tỷ đồng, cho thấy kênh này vẫn chưa tạo nguồn tiền đủ mạnh để triển khai dự án mới, phần lớn được dùng để đảo nợ và thanh toán trái phiếu đến hạn.

Ở góc độ chính sách, Ngân hàng Nhà nước cho biết đang điều tiết dòng tiền theo hướng lành mạnh và bền vững, thay vì siết tín dụng bất động sản. Mặt bằng lãi suất được cho là khó quay về vùng thấp ngay lập tức, dù thanh khoản hệ thống có thể được cải thiện nhờ các biện pháp điều tiết. Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc thanh lọc các doanh nghiệp yếu kém và tăng cường sự chủ động của nguồn vốn sẽ giúp thị trường bước sang giai đoạn phát triển bền vững hơn.