Phát triển nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản

Hệ sinh thái vốn trung và dài hạn cho bất động sản

Trao đổi với Báo Thanh tra, Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng REI cho biết thị trường bất động sản đang có tín hiệu phục hồi, nhưng cấu trúc vốn vẫn chưa đồng bộ với chu kỳ đầu tư dài hạn. Ông nhấn mạnh rằng một dự án có thể kéo dài từ 5 đến 10 năm từ lúc chuẩn bị đầu tư đến khi bán hàng hoặc khai thác thành công.

Trong khi tín dụng ngân hàng đóng vai trò then chốt, nguồn vốn ngân hàng thường hình thành từ tiền gửi có kỳ hạn ngắn, dẫn đến lệch pha giữa thanh khoản và thời hạn vốn. Sự khác biệt về kỳ hạn tạo áp lực cho cả hai phía, buộc doanh nghiệp phải xoay vòng dòng tiền hoặc tái cấu trúc nghĩa vụ tài chính.

Ông Lập cho rằng không một kênh vốn đơn lẻ nào có thể đảm nhận suốt vòng đời dự án. Thị trường cần một hệ sinh thái vốn đa tầng, trong đó vốn ngân hàng, trái phiếu, vốn chủ sở hữu và nguồn vốn từ quỹ đầu tư hoặc nhà đầu tư nước ngoài đóng vai trò bổ sung cho từng giai đoạn.

Với tài sản đã hoàn thiện pháp lý và tạo dòng tiền ổn định, các quỹ đầu tư bất động sản, bảo hiểm hoặc nhà đầu tư tổ chức có thể tham gia như nguồn vốn dài hạn. Tuy nhiên, vai trò của trái phiếu doanh nghiệp chỉ hiệu quả khi rủi ro được phân loại rõ ràng và thông tin được công khai minh bạch.

Để có vốn dài hạn thực sự, điều kiện then chốt là pháp lý ổn định, thông tin minh bạch và cơ chế thị trường chuyên nghiệp. Thủ tục đất đai, đầu tư, quy hoạch và xây dựng cần được thực thi đồng bộ để giảm chi phí vốn và tăng khả năng tiếp cận vốn dài hạn cho các dự án bất động sản.

• Phát triển hệ sinh thái vốn đa tầng cho dự án bất động sản, từ ngân hàng đến trái phiếu và vốn chủ sở hữu.
• Khuyến nghị phân bổ vốn theo từng giai đoạn: vốn chủ sở hữu mạnh cho pháp lý; kết hợp tín dụng và trái phiếu trong xây dựng; và nguồn tiền ổn định cho tài sản vận hành.
• Đảm bảo thông tin công khai, minh bạch và quản trị chuẩn mực để tăng niềm tin dài hạn của nhà đầu tư.
• Vai trò của các trung gian như kiểm toán, thẩm định giá và đại diện người sở hữu trái phiếu được xem là “lọc” rủi ro cho nhà đầu tư.
• Chú trọng pháp lý ổn định và môi trường thị trường chuyên nghiệp để giảm chi phí vốn và mở rộng tiếp cận vốn dài hạn.