Loạt cổ phiếu bất động sản vẫn “kẹt” dưới đáy thuế quan sau hơn một năm

Tóm tắt nhanh và bối cảnh thị trường

Sau hơn một năm kể từ cú sốc thuế quan, VN-Index đã phục hồi đáng kể nhưng nhóm cổ phiếu bất động sản vẫn cho thấy sự đối lập rõ rệt. Đến hết phiên 16/07, khoảng 570 cổ phiếu trên thị trường có mức giá thấp hơn đáy thiết lập vào ngày 09/04/2025, thời điểm chính sách thuế quan đối ứng có hiệu lực.

Nhóm bất động sản ghi nhận sự phân hóa mạnh. Có 48 mã giảm xuống dưới đáy thuế quan, 8 mã quanh vùng đáy và 65 mã đã phục hồi, tăng vượt xa đáy trước đó.

Chi tiết diễn biến và cổ phiếu nổi bật

Đứng đầu danh sách giảm là VINAHUD – Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị, khi giá cổ phiếu chiết khấu hơn 73% so với đáy, hiện ở mức 2.500 đồng/cp.

VHD lao dốc khi năm 2025 ghi nhận khoản lỗ gần 112 tỷ đồng, lũy kế lỗ trên 400 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu âm trên 21 tỷ đồng. Đơn vị kiểm toán nghi ngờ khả năng hoạt động liên tục và đầu tháng 6, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước thông báo VHD không còn đáp ứng điều kiện là công ty đại chúng.

Cuối tháng 6, VHD chuyển từ báo cáo tài chính hợp nhất sang báo cáo tài chính riêng. Theo quý 2/2026 của công ty mẹ, nhờ doanh thu từ chuyển nhượng cổ phiếu và vốn góp, VHD lãi hơn 5 tỷ đồng, nhưng lũy kế 6 tháng vẫn lỗ trên 4 tỷ đồng; cùng kỳ năm trước lỗ 52 tỷ đồng.

Ban lãnh đạo cho biết đang triển khai các giải pháp nhằm cải thiện kết quả kinh doanh để đáp ứng điều kiện của công ty đại chúng theo quy định.

Ở vị trí tiếp theo, SDU (CTCP Đầu tư Xây dựng và Phát triển Đô thị Sông Đà, HNX: SDU) giảm 68%; SDU nằm trong diện cảnh báo do chậm tổ chức ĐHĐCĐ thường niên quá 6 tháng kể từ khi kết thúc năm tài chính và bị Cục Thuế TP. Hà Nội cưỡng chế bằng biện pháp ngừng sử dụng hóa đơn do nợ thuế kéo dài.

Một số doanh nghiệp địa ốc khác cũng giảm trên 40% so với đáy thuế quan, như CTCP Tổng CTCP Địa ốc Sài Gòn giảm 54%, CTCP Đầu tư Bất động sản Việt Nam giảm 47% và BCG Land giảm 44%.

Trong nhóm bất động sản khu công nghiệp, Sonadezi Châu Đức giảm mạnh nhất với mức 34% so với đáy thuế quan. Doanh nghiệp đặt kế hoạch lợi nhuận sau thuế năm 2026 trên 56 tỷ đồng, mức thấp nhất trong 9 năm sau một năm lãi kỷ lục. Theo SZC, kế hoạch thận trọng do thay đổi phương pháp ghi nhận doanh thu theo Thông tư 99/2025/TT-BTC, có hiệu lực từ ngày 01/01/2026.

Theo SZC, thay vì ghi nhận doanh thu một lần, doanh nghiệp sẽ phân bổ theo thời gian thuê, khiến lợi nhuận quý 1/2026 giảm 86%, xuống dưới 17 tỷ đồng.

Trong danh mục lớn, Becamex Group và SAIGON VRG cũng đã giảm lần lượt 21% và 6%. Bên cạnh đó, nhiều cổ phiếu lớn khác như Sunshine Homes (Sunshine Homes) giảm 22%, Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (VN-Real Estate hay tương tự) giảm 15%, Khang Điền (KĐR) giảm 14%, và Phát Đạt (PDR) giảm nhẹ 2%.

Trong khi đó, một số cổ phiếu vẫn ở vùng đáy nhưng có dấu hiệu ổn định như SCR (Địa ốc Sài Gòn Thương Tín) và TTC Land, cho thấy tính rủi ro vẫn ở mức cao song có thể có nhịp phục hồi kỹ thuật nếu dòng tiền quay lại.

Nhóm cổ phiếu bất động sản vẫn chưa thoát khỏi vùng giá cũ, dù một số cổ phiếu tăng từ đáy sau quá trình tái cấu trúc và cơ cấu lại vốn đầu tư. Một số cổ phiếu tăng mạnh từ đáy thuế quan như VinaLiving hay Vinhomes, LDG, NVL và SJS cũng được nhắc đến như phần nổi lên của quá trình tái cấu trúc và phục hồi.<\/p>

Đại diện từ ngành nhận định rằng diễn biến này phản ánh sự cấp thiết của quản trị, tái cấu trúc vốn và thanh khoản trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam còn nhiều rủi ro và thách thức trong ngắn hạn.