Bài 2: Từ siết tín dụng đến trái phiếu, doanh nghiệp địa ốc chờ đợi điều gì?

Điểm nghẽn nguồn vốn cho thị trường bất động sản nửa đầu 2026

Trong nửa đầu năm 2026, nguồn vốn vào thị trường bất động sản chịu áp lực từ lãi suất vay cao và hạn chế room tín dụng. Theo các báo cáo thị trường, lãi suất cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng được ghi nhận ở mức 12-14%/năm, có nơi thả nổi lên tới 15%/năm.

Theo số liệu từ HNX và VBMA, lũy kế 6 tháng đầu năm 2026, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp toàn thị trường đạt 218.958 tỷ đồng. Trong đó, phát hành riêng lẻ chiếm 194.126 tỷ đồng (chiếm 88,7%), phần còn lại thuộc phát hành ra công chúng.

Phân tích của VNDIRECT cho thấy trong 6 tháng đầu năm 2026, ngành bất động sản dẫn đầu về giá trị phát hành, đạt 98.300 tỷ đồng, gấp 2,8 lần so với cùng kỳ năm 2025. Riêng tháng 6, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn nhất với 34.300 tỷ đồng, tương đương khoảng 55% tổng giá trị phát hành trong tháng.

Hoạt động phát hành của nhóm này tiếp tục cải thiện khi nhiều doanh nghiệp bất động sản huy động vốn qua trái phiếu trong bối cảnh khả năng tiếp cận tín dụng ngân hàng vẫn còn hạn chế. Các chuyên gia cho rằng trong một đến hai tháng gần đây, lãi suất phát hành của nhóm bất động sản có xu hướng hạ nhiệt sau khi Nghị định 200/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 5/6/2026. Nghị định này thắt chặt điều kiện phát hành trái phiếu riêng lẻ, với yêu cầu xếp hạng tín nhiệm cao hơn, tài sản bảo đảm và giới hạn đối với nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp.

Điều này có thể khiến các đợt phát hành mới tập trung nhiều hơn vào các doanh nghiệp có chất lượng tín dụng tốt, từ đó kéo mặt bằng lãi suất phát hành của toàn ngành giảm nhẹ. Trong khi đó, hoạt động mua lại trái phiếu trước hạn vẫn tăng, với 181.800 tỷ đồng được mua lại trong 6 tháng đầu năm, tăng 45% so với cùng kỳ năm trước. Nhóm bất động sản mua lại khoảng 13.000 tỷ đồng, giảm 55%.

Dựa trên các dữ liệu vĩ mô và chính sách điều hành, VBMA cho biết phần còn lại của năm 2026 sẽ chứng kiến tổng giá trị trái phiếu đến hạn ở mức 116.329 tỷ đồng, trong đó 54,2% giá trị đến hạn thuộc nhóm bất động sản (tương đương khoảng 63.020 tỷ đồng). Các chuyên gia nhận định lãi suất phát hành có xu hướng hạ nhiệt nhờ các điều chỉnh chính sách, đồng thời áp lực dòng tiền sẽ vẫn ở mức cao cho doanh nghiệp kể từ cuối năm nay.

Chuyên gia Nguyễn Viết Hùng nhấn mạnh rằng thị trường bất động sản sẽ không thể phát triển bền vững nếu dòng vốn chưa được phân bổ đúng đắn vào các phân khúc có giá trị thực. Ông cho rằng nhiều người mua nhà lần đầu dễ bị hấp dẫn bởi lãi suất ưu đãi, nhưng khi lãi suất thả nổi tăng, gánh nặng trả nợ có thể trở nên quá tải. Thị trường cần một sự dung hòa giữa chính sách và thực tế dòng tiền để tránh đứt gẫy nguồn thu khi các gói tín dụng kết thúc.

Nhìn chung, áp lực dòng tiền từ tín dụng và trái phiếu bất động sản được cho là đang phản ánh quá trình “chuyển giao đau đớn” của một chu kỳ kinh tế. Theo các chuyên gia, các doanh nghiệp cần hành động dựa trên nền tảng quản trị rủi ro và cân đối tài chính, đồng thời kéo dài sự linh hoạt trong chiến lược huy động vốn nhằm hướng tới sự phát triển bền vững của thị trường tương lai.