Trong kỷ nguyên biến động, nhà đầu tư đang tìm kiếm điều gì từ bất động sản?

Trong kỷ nguyên biến động, bất động sản và vai trò đa dạng hóa danh mục đầu tư

Trong nhiều thập kỷ, các quyết định đầu tư được xây dựng trên các nguyên tắc tương đối ổn định. Mô hình phân bổ tài sản giữa cổ phiếu và trái phiếu từng được xem là nền tảng để cân bằng giữa tăng trưởng và quản trị rủi ro. Tuy nhiên, những biến động kinh tế và địa chính trị gần đây đang làm thay đổi các giả định vốn được xem là chuẩn mực của thị trường.

Savills gọi đây là era của những biến động lớn (Era of Great Volatility), nơi các mối tương quan truyền thống giữa các loại tài sản không còn vận hành như trước. Lạm phát quay trở lại và lãi suất được thiết lập ở mức cao hơn khiến các chiến lược phân bổ vốn phải xem xét lại, nhằm tìm kiếm nguồn thu nhập ổn định và ít phụ thuộc vào chu kỳ thị trường tài chính.

Trong bối cảnh đó, một câu hỏi được nhiều nhà đầu tư tổ chức quan tâm là: tài sản nào có khả năng chống chịu tốt trước những bất định ngày càng gia tăng và duy trì giá trị dài hạn?

Bất động sản trở lại vai trò đa dạng hóa danh mục

Theo Savills World Research, dù môi trường đầu tư toàn cầu vẫn đối mặt nhiều thách thức, tỷ lệ phân bổ mục tiêu cho bất động sản vẫn duy trì ở mức xấp xỉ 10.8% trong những năm gần đây. (Xu hướng phân bổ vốn vào bất động sản của các quỹ đầu tư toàn cầu, Nguồn: Savills World Research).

Điều này phản ánh niềm tin rằng bất động sản vẫn có những đặc tính khó bị thay thế, như khả năng tạo dòng tiền từ cho thuê và hữu hình trong sử dụng thực tế. Khác với tài sản tài chính thuần túy, bất động sản có thể cung cấp sự ổn định dòng tiền và đóng vai trò giảm biến động tổng thể của danh mục đầu tư khi thị trường tài chính biến động mạnh.

Ông Neil Brookes, Giám đốc Điều hành kiêm Trưởng bộ phận Thị trường Vốn Châu Á - Thái Bình Dương của Savills cho biết: "Điều chúng tôi đang quan sát không chỉ là sự phục hồi của thị trường bất động sản, mà là sự thay đổi cách nhà đầu tư nhìn nhận vai trò của bất động sản trong danh mục. Khi cổ phiếu và trái phiếu chịu tác động bởi cùng một nhóm yếu tố vĩ mô, khả năng đa dạng hóa, giá trị hữu hình và nguồn thu nhập ổn định từ bất động sản ngày càng trở nên quan trọng."

Việt Nam hưởng lợi từ xu hướng tái phân bổ vốn toàn cầu

Ở Việt Nam, xu hướng này đang dần thể hiện rõ qua quan sát thực tế về dòng vốn và chiến lược đầu tư. Báo cáo của Savills khu vực châu Á – Thái Bình Dương quý I/2026 cho thấy tổng khối lượng đầu tư vào bất động sản khu vực tăng 19,2% so với cùng kỳ năm trước, bất chấp những bất ổn địa chính trị và lãi suất. Dòng vốn được phân bổ đa dạng giữa các phân khúc như văn phòng, công nghiệp – logistics, khách sạn và các sản phẩm mang lại thu nhập ổn định.

Điều này cho thấy nhà đầu tư ngày càng ưu tiên chất lượng tài sản, khả năng vận hành và dòng tiền bền vững hơn là chỉ kỳ vọng tăng giá vốn. Tại Việt Nam, cơ cấu vốn FDI đăng ký mới trong Q1/2026 cho thấy niềm tin từ các nhà đầu tư châu Á, với Singapore dẫn đầu chiếm 52% tổng vốn đăng ký mới, Hàn Quốc chiếm 36%, trong khi Nhật Bản, Trung Quốc, Hồng Kông và Mỹ vẫn hiện diện đáng kể.

Ngoài dòng vốn FDI tích cực, thị trường còn ghi nhận sự quan tâm từ nhà đầu tư quốc tế đối với nhiều loại hình tài sản, từ khu đô thị, nhà ở đến khách sạn và bất động sản thương mại. Những tài sản có nền tảng vận hành tốt, vị trí chiến lược và khả năng tạo dòng tiền ổn định được đánh giá cao như nhân tố đảm bảo giá trị dài hạn.

• Phân khu 1, 2 và 3 (diện tích đất ~30,7 ha) thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước, Đồng Nai; giá 2.500 tỷ đồng; phía mua: TNT Phú Hòa; mục đích sử dụng: Mixed-use.
• Phân khu 7.1 (diện tích ~14,4 ha) thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước; giá 489,3 tỷ đồng; phía mua: Everland An Giang; mục đích sử dụng: Mixed-use.
• Nhật ký chuyển nhượng 100% vốn tại Thiên Long Building với dự án Thuận An 1 tại TP. HCM; phía mua: Mitsubishi Corporation; mục đích: Nhà ở.
• 22,22% cổ phần tại Bạch Đằng Hotel (Hilton Đà Nẵng); mục đích: Khách sạn – Hospitality.

Các giao dịch trọng điểm ở Việt Nam trong quý I/2026 được ghi nhận bởi MSCI Real Capital Analytics và Savills Việt Nam

Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhận định: Việt Nam đang hưởng lợi từ các yếu tố nền tảng như tăng trưởng kinh tế, đô thị hóa và xu hướng tái cấu trúc dòng vốn khu vực. Tuy nhiên, chất lượng dòng vốn và tính thực thi lâu dài của các dự án được nhấn mạnh là yếu tố quyết định cho sự phát triển bền vững của thị trường.

Tóm lại, bài viết cho thấy bất động sản đang được xem là công cụ tăng cường khả năng chống chịu và giảm biến động danh mục đầu tư giữa bối cảnh thị trường trở nên khó đoán. Việt Nam được kỳ vọng hưởng lợi từ xu hướng tái phân bổ vốn toàn cầu và tiếp tục chứng kiến sự chú ý từ nhà đầu tư nước ngoài đối với nhiều loại hình bất động sản có tiềm năng tạo dòng tiền ổn định và bền vững theo thời gian.