Việt Nam bước vào chu kỳ đầu tư mới của bất động sản

Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam và khu vực APAC

Thị trường bất động sản khu vực châu Á - Thái Bình Dương kết thúc năm 2025 với mức tăng giao dịch khoảng 8,7%, bất chấp áp lực địa chính trị và chuỗi cung ứng toàn cầu. Quý 4/2025 ghi nhận thanh khoản ở mức cao nhất kể từ năm 2022, cho thấy dòng vốn đang quay lại các phân khúc có giá trị thực và tạo dòng tiền ổn định.

Trong bối cảnh này, Việt Nam được xem là một điểm sáng nhờ nền tảng vĩ mô tích cực, dòng vốn FDI và hạ tầng liên tục được kích hoạt mạnh mẽ. Tính đến năm 2025, GDP ước đạt 8,02% và tổng vốn đầu tư thực hiện tăng khoảng 12,1% so với cùng kỳ. FDI đăng ký lên tới 38,4 tỷ USD, trong khi vốn giải ngân thực tế đạt khoảng 27,6 tỷ USD — mức cao nhất trong 5 năm qua. Những con số này cho thấy niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài đã chuyển hóa thành triển khai thực tế ở Việt Nam.

Cơ cấu dòng vốn tiếp tục cho thấy vai trò chủ đạo của châu Á, với Singapore chiếm khoảng 27% tổng vốn FDI, tiếp theo là Trung Quốc, Hong Kong và Nhật Bản. Điều này cho thấy Việt Nam được hưởng lợi từ chuỗi cung ứng toàn cầu và nhu cầu tìm kiếm điểm đặt vốn mới trong khu vực. Dữ liệu từ tháng 1 đến tháng 11/2025 cho thấy tổng vốn FDI đăng ký mới và cơ cấu theo ngành phản ánh sự tập trung vào công nghiệp chế biến và chế tạo. Theo ghi nhận của Savills, quý 1/2025 cho thấy GDP ở mức khoảng 7,8% và FDI đăng ký đạt gần 15,2 tỷ USD, củng cố triển vọng về sự ổn định và thanh khoản cho bất động sản thương mại, bán lẻ và nghỉ dưỡng.

Giao dịch lớn trong quý 4/2025 cho thấy xu hướng ưu tiên tài sản có vị trí chiến lược, pháp lý rõ ràng và tiềm năng khai thác thực tế. Các dự án nổi bật ở TP.HCM và Hà Nội được đề cập đến như một bằng chứng về chất lượng và tiềm năng khai thác vốn dài hạn, thay vì kỳ vọng tăng trưởng phi thực tế. Dòng vốn đang dịch chuyển về các khu vực có thể tạo dòng tiền ổn định và thanh khoản tốt, điều này được cho là nền tảng cho năm 2026.

Nhìn về triển vọng, Việt Nam được đánh giá có lợi thế khi kết hợp tăng trưởng kinh tế, FDI và hạ tầng được đẩy mạnh. Dòng tiền đang thận trọng và ưu tiên các tài sản có dòng thu nhập ổn định và tính thanh khoản cao. Các phân khúc được kỳ vọng dẫn dắt gồm nhà ở, bán lẻ, công nghiệp và bất động sản phức hợp, tùy thuộc vào vị trí và tiềm năng khai thác thực tế. Tác động tổng thể cho thị trường cho năm 2026 được xem là chu kỳ đầu tư mới tập trung chất lượng và lợi nhuận thực tế.

• Phân khu 2 (Quy mô 150,45 ha) thuộc dự án Khu đô thị du lịch Cần Giờ, TP.HCM; giao dịch ~17,5 nghìn tỷ VNĐ, bên mua CapitaLand Tower (phức hợp).
• Vincom Center Nguyễn Chí Thanh, Quận Đống Đa, Hà Nội; ~3,6 nghìn tỷ VNĐ, bên mua Bảo Quân (bán lẻ).
• Lô VP1 thuộc khu phức hợp An Bình City, Phú Diễn, Hà Nội; ~2,9 nghìn tỷ VNĐ, bên mua Thaco (thương mại).
• Phuc Dat Connect 3 tại Bình Dương; giao dịch không tiết lộ, liên doanh Gamuda Land (nhà ở).
• 50% cổ phần AKYN tại dự án tại 239 Cách Mạng Tháng Tám, TP.HCM; bên mua Phát Đạt Corporation (phức hợp).

Đối với nhà đầu tư, Việt Nam có lợi thế khi kết hợp tăng trưởng kinh tế, dòng vốn FDI và pháp lý được minh bạch hơn, đồng thời hạ tầng liên vùng đang được hoàn thiện. Nguồn vốn đang có xu hướng chọn lọc và ưu tiên các tài sản có giá trị thực và khả năng sinh lời bền vững. Các nhóm cổ phiếu được kỳ vọng dẫn dắt tiếp tục là các phân khúc bất động sản có tính thanh khoản và tiềm năng tăng trưởng dài hạn, tùy thuộc vào diễn biến thị trường và định giá của từng khu vực.