Phát Đạt lãi 505 tỷ đồng trên 158 tỷ đồng doanh thu: Tiền đến từ đâu?

Phát Đạt báo lãi 505 tỷ đồng dù doanh thu chỉ 158 tỷ

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) vừa công bố báo cáo tài chính bán niên 2026 đã soát xét. Điểm đáng chú ý là doanh thu thuần chỉ vỏn vẹn 158 tỷ đồng, giảm 65,5% so với cùng kỳ năm trước, nhưng lợi nhuận trước thuế lại đạt 505 tỷ đồng, gấp hơn 3 lần doanh thu. Lợi nhuận sau thuế đạt 218 tỷ đồng.

Nguyên nhân chính đến từ việc Phát Đạt gần như không bán được bất động sản nào trong nửa đầu năm. Toàn bộ doanh thu đến từ liên doanh, cho thuê và dịch vụ, trong khi doanh thu chuyển nhượng bất động sản (bán nhà, bàn giao) bằng 0. Cùng kỳ năm 2025, khoản mục này mang về 447 tỷ đồng.

Theo báo cáo, lợi nhuận chủ yếu đến từ hoạt động tài chính với 1.381 tỷ đồng, gần như toàn bộ là lãi từ chuyển nhượng cổ phần tại các công ty con và công ty liên kết. Hai thương vụ lớn là bán toàn bộ cổ phần tại Anh Long và Num G.H.H S., thu về lần lượt hơn 1.280 tỷ và 150 tỷ đồng lợi nhuận. Ngoài ra còn có các khoản bán cổ tức tại các công ty liên kết khác.

Dòng tiền kinh doanh âm, phụ thuộc vào bán tài sản

Dòng tiền kinh doanh của Phát Đạt trong nửa đầu năm thâm hụt tới 2.815 tỷ đồng, cao hơn mức cùng kỳ năm trước. Toàn bộ tiền mặt tăng thêm trong kỳ (đưa số dư cuối kỳ lên 1.666 tỷ đồng) đến từ dòng tiền đầu tư 4.732 tỷ đồng, chủ yếu từ các thương vụ bán vốn, thu hồi cho vay.

Điều này cho thấy Phát Đạt đang sống bằng tiền bán tài sản, không phải từ hoạt động kinh doanh cốt lõi. Việc tái cơ cấu danh mục đầu tư tạo ra lợi nhuận đột biến nhưng không bền vững.

Các khoản cho vay đáng chú ý

Trong danh mục đầu tư tài chính ngắn hạn, Phát Đạt cho các tổ chức, cá nhân vay tổng cộng 969 tỷ đồng, trong đó Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn - KL chiếm 904 tỷ đồng, tương đương hơn 93%. Khoản vay này phát sinh từ thương vụ chuyển nhượng cổ phần năm 2022, khi Phát Đạt bán lại công ty con này nhưng vẫn cho vay lại với gốc 759 tỷ đồng, không tính lãi. Đến cuối tháng 6, tổng nợ đã lên 904 tỷ đồng cả gốc lẫn lãi chậm.

Ngoài ra, Phát Đạt còn cho một công ty tên Advanced HY dro vay 218 tỷ đồng với lãi suất 8%. Đây là những khoản cho vay có rủi ro, cổ đông cần theo dõi chặt chẽ.