Ngân hàng đồng loạt siết cho vay bất động sản, thu nợ tăng mạnh

Kiểm soát tín dụng bất động sản và áp lực từ tài sản bảo đảm

Trong bối cảnh tín dụng bất động sản vẫn ở mức cao, các ngân hàng đồng loạt thắt chặt cho vay đối với lĩnh vực này và tăng cường thu giữ tài sản bảo đảm. Làn sóng thu giữ tài sản bảo đảm bằng bất động sản đang trở lại khi nhiều ngân hàng triển khai biện pháp thu hồi nợ, phần lớn tài sản bị xử lý là bất động sản. Gần đây, MSB cho biết đã thu giữ 387 quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, toàn bộ tài sản thuộc Tập đoàn FLC và các công ty con. Cuối tháng 3, Sacombank thông báo kế hoạch thu giữ tài sản bảo đảm liên quan đến khoản nợ của Bamboo Airways, với tài sản là quyền sử dụng đất có tổng diện tích hơn 86.300 m2.

Theo NHNN, năm 2025 tín dụng bất động sản tăng khoảng 22% và ước tính thực tế có thể lên tới 28-30% khi tính cả vay tiêu dùng liên quan. Đáng chú ý, bất động sản là tài sản đảm bảo chính tại Big4 với tổng giá trị hơn 10,6 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 76% của tài sản bảo đảm. Dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Các ngân hàng cho biết sẽ ưu tiên phân khúc dự án có thanh khoản tốt, pháp lý đầy đủ và đáp ứng nhu cầu thực tế, thay thế các dự án rủi ro, đầu cơ.

Tại mùa đại hội cổ đông, nhiều ngân hàng cho biết sẽ giảm cho vay bất động sản và tập trung vốn cho các dự án có thanh khoản, pháp lý rõ ràng. Tại Techcombank, Chủ tịch Hồ Hùng Anh nhấn mạnh chỉ lựa chọn dự án có thanh khoản tốt và pháp lý đầy đủ, với nợ xấu bất động sản luôn ở mức dưới 1%. Ở VPBank, ông Nguyễn Đức Vinh nói bất động sản vẫn là lĩnh vực quan trọng nhưng nên tránh phát triển quá nóng, ưu tiên nhà ở xã hội và phân khúc trung cấp. Trong khi đó, ACB cho biết dư nợ bất động sản hiện ở dưới 5% tổng dư nợ, còn MB duy trì ở khoảng 12%, còn SHB nhấn mạnh sự cân bằng giữa tăng trưởng và quản trị rủi ro.

Việc phụ thuộc vào bất động sản khiến hệ thống gặp rủi ro về thanh khoản và xử lý tài sản bảo đảm có thể kéo dài nếu thị trường địa ốc trầm lắng. Những thay đổi trong triển khai tín dụng sẽ tác động tới chi phí vốn và chất lượng tài sản của ngân hàng, ảnh hưởng tới triển vọng lợi nhuận ngắn hạn. Bất động sản vẫn là tài sản bảo đảm chủ đạo, do tính dễ định giá và chu kỳ dài, đặt thách thức và cơ hội cho thị trường tín dụng Việt Nam trong năm 2026.

Những điểm nổi bật giữa các ngân hàng

• Techcombank - chỉ lựa chọn dự án có thanh khoản tốt và pháp lý đầy đủ, nợ xấu bất động sản dưới 1%.
• VPBank - tập trung vào dự án nhà ở xã hội và phân khúc trung cấp, không nên phát triển nóng.
• ACB - dư nợ bất động sản dưới 5% tổng dư nợ.
• MB - dư nợ bất động sản ở mức dưới 12% tổng dư nợ.
• SHB - cho vay bất động sản tương đối lớn, tập trung vào dự án hạ tầng quốc gia có thanh khoản cao.