Bất động sản cần dòng vốn ổn định để phát triển

Phân tích nguồn vốn cho thị trường bất động sản tại Việt Nam

Thị trường bất động sản hiện vẫn phụ thuộc đáng kể vào nguồn vốn tín dụng. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến ngày 28.2.2026 tổng dư nợ tín dụng phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2.235 triệu tỉ đồng, tăng 11,7% so với quý IV/2025 và tăng 43% so với cùng kỳ năm trước.

Xét theo phân khúc, tín dụng tập trung vào lĩnh vực phát triển đô thị và nhà ở, trong khi mục đầu tư kinh doanh bất động sản khác lên tới 666.678 tỉ đồng, cho thấy vốn vẫn chảy vào các hoạt động ngoài dự án truyền thống.

Ngân hàng Nhà nước cho biết sẽ kiểm soát tín dụng theo mức độ rủi ro của từng phân khúc thay vì siết hoàn toàn; dòng vốn được khuyến khích chảy vào nhà ở đáp ứng nhu cầu thực, đặc biệt là nhà ở xã hội và phân khúc vừa túi tiền.

Tuy nhiên, đại diện từ các doanh nghiệp cho biết việc tiếp cận vốn vay để triển khai dự án vẫn còn nhiều trở ngại. Novaland cho biết khi dự án đã được ký hợp đồng tín dụng và có room, năm 2026 gặp phải tình trạng giải ngân hạn chế, thậm chí chỉ 10–20% so với cam kết. Ông Võ Quốc Đức – Giám đốc Tài chính kế toán của Novaland – cho rằng room tín dụng bị siết ảnh hưởng dây chuyền đến toàn thị trường. Ông Lê Hữu Nghĩa – Giám đốc Công ty Lê Thành – cho hay dự án 2.000 tỉ đồng đã làm móng xong nhưng đang bị "đứng hình" do lý do trên. Có gói tín dụng 145.000 tỉ đồng của Chính phủ cho nhà ở xã hội, nhưng nhiều ngân hàng từ chối hoặc từ chối ở mức lãi suất ưu đãi hiện nay là 6,1% vì lãi suất huy động cao.

Chuyên gia tài chính TS Nguyễn Duy Phương (DG Capital) cho rằng nền tảng yếu của các doanh nghiệp bất động sản vẫn là phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và cần thay đổi cấu trúc vốn để hạn chế rủi ro chu kỳ thắt/giải ngân. Ông nhấn mạnh tầm quan trọng của phát triển thị trường vốn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp, để đa dạng các kênh huy động vốn và kích thích đầu tư cho toàn nền kinh tế.

Điểm đáng chú ý khác là các câu chuyện về nguồn vốn liên quan đến dự án và các gói hỗ trợ tín dụng. Dự báo tương lai đòi hỏi sự phối hợp giữa chính sách và thị trường, nhằm chuyển hướng một phần vốn từ ngân hàng sang các kênh vốn dài hạn và an toàn hơn cho phát triển bất động sản và các dự án xã hội.

Các điểm chính được ghi nhận:

• 2.235 triệu tỉ đồng dư nợ tín dụng phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản tính đến 28.2.2026.
• Dòng vốn tập trung vào phát triển đô thị và nhà ở, với 666.678 tỉ đồng dành cho hoạt động đầu tư bất động sản khác.
• Gói tín dụng 145.000 tỉ đồng cho nhà ở xã hội, nhưng gặp khó khăn khi lãi suất huy động cao khiến ngân hàng thận trọng.
• Quy trình cấp room tín dụng được điều chỉnh theo quý, gây bất động cho doanh nghiệp và người dân mua nhà.

Tóm lại, để thị trường bất động sản phát triển bền vững trong bối cảnh hạn chế room tín dụng, cần đẩy mạnh phát triển thị trường vốn và trái phiếu doanh nghiệp, đồng thời tăng cường đa dạng hóa các kênh huy động vốn ngoài ngân hàng để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngắn hạn.