Nóng từ huy động trái phiếu của Nam Long và những rủi ro liên quan

Tại cuối năm 2025, Nam Long (Mã chứng khoán: NLG) đang ghi nhận 11 lô trái phiếu với tổng giá trị trên 3.600 tỷ đồng, lãi suất từ 8,2% - 11%/năm. Trong đó 10 lô được đảm bảo bằng cổ phần tập đoàn đang sở hữu tại các bên liên quan, cho thấy nhiều rủi ro tài chính tiềm ẩn và sự phụ thuộc vào hệ sinh thái nội bộ.

Kết luận thanh tra và sự cố liên quan đến phát hành trái phiếu

Theo kết luận thanh tra số 392/TB-TTCP do Thanh tra Chính phủ ban hành, Nam Long bị nêu tên vì đã công bố thông tin chưa đầy đủ và có vi phạm về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Cụ thể, công ty chưa cung cấp đầy đủ mục đích phát hành, thời điểm giải ngân, ngày dự kiến phát hành và thông tin tài sản đảm bảo. Đồng thời, việc đăng ký, lưu ký trái phiếu hoặc đăng ký không đúng hạn được chỉ ra và mô tả Nam Long công bố thông tin không đúng thời hạn.

Thanh tra Chính phủ cho rằng Nam Long đã sử dụng số tiền thu từ trái phiếu không đúng với kế hoạch đã phê duyệt và công bố, đồng thời không tuân thủ đúng quy định pháp luật liên quan đến công bố thông tin cho nhà đầu tư. Những vi phạm này góp phần làm gia tăng áp lực quản trị đối với cổ đông và nhà đầu tư liên quan tới NLG.

Đòn bẩy và cơ cấu tài sản đảm bảo của trái phiếu

Phần lớn trái phiếu Nam Long được đảm bảo bằng cổ phần tại các công ty con, cho thấy sự phụ thuộc lớn vào hệ sinh thái nội bộ. Hiện nay, Nam Long được nhận diện là một tập đoàn có đòn bẩy để đảo nợ và bổ sung dòng tiền cho hoạt động kinh doanh, thay vì dựa vào tài sản bất động sản riêng lẻ. Tổ chức do Nguyễn Xuân Quang làm Chủ tịch vẫn giữ vai trò đại diện pháp luật cho công ty.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất đã kiểm toán năm 2025, tổng tài sản của Nam Long đã giảm từ 30.300 tỷ đồng xuống 26.500 tỷ đồng, và nợ vay tài chính ở mức trên 5.500 tỷ đồng, phần lớn là dài hạn. Dư nợ vay ngắn hạn vẫn ở mức gần 1.000 tỷ đồng, với 6 khoản vay tín chấp, không có tài sản đảm bảo. Ba khoản vay còn lại được đảm bảo bằng quyền đòi nợ phải thu của Southgate và quyền sử dụng đất tại hai dự án của công ty.

Rủi ro thanh khoản và triển vọng ngắn hạn

Những năm gần đây, Nam Long thường dùng cổ phần sở hữu tại công ty thành viên để thế chấp cho các khoản vay thay vì thế chấp bằng bất động sản. Trái phiếu được xem là kênh đảo nợ và bù dòng tiền cho hoạt động kinh doanh, đồng thời cho thấy rủi ro cao nếu các công ty con gặp khó khăn.

Dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Nam Long thâm hụt khoảng 872 tỷ đồng trong năm vừa qua, so với mức dương 1.225 tỷ đồng vào năm 2024. Nguyên nhân chính là Nam Long phải chi trả hơn 6.000 tỷ đồng, gấp gần 100 lần so với cùng kỳ. Để bù đắp, công ty đã đi vay mới hơn 3.700 tỷ đồng và trả gốc khoảng 3.800 tỷ đồng, giúp cải thiện dòng tiền cả năm nhưng vẫn ở mức thấp.

Hàng tồn kho cuối năm 2025 ở mức khoảng 8.700 tỷ đồng, tập trung chủ yếu ở các dự án Waterpoint và Nam Long tại các khu vực khác. Cụ thể, Waterpoint chiếm trên 6.700 tỷ đồng, dự án Nam Long ở Cần Thơ tồn kho khoảng 720 tỷ đồng, Ehome PG Hải Phòng tồn kho ~430 tỷ đồng, Phú Hữu tồn kho ~226 tỷ đồng. Năm 2025, Nam Long ghi nhận hoàn tất chuyển nhượng 15,1% vốn tại Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai – chủ đầu tư dự án Izumi City tại Biên Hòa, Đồng Nai, qua đó giảm tỷ lệ sở hữu còn 50% và ghi nhận lợi nhuận trên bảng lưu chuyển tiền tệ.

Những thông tin trên cho thấy Nam Long đang phải đối mặt với áp lực thanh toán, đồng thời có rủi ro liên quan đến việc sử dụng cổ phần để làm tài sản bảo đảm cho nợ vay. Việc sử dụng trái phiếu để đảo nợ có thể ảnh hưởng tới định giá cổ phiếu NLG và tâm lý nhà đầu tư trong ngắn hạn, cho tới khi báo cáo tài chính và kết luận thanh tra tiếp theo được công bố.

Điểm nổi bật cần lưu ý

11 lô trái phiếu với tổng giá trị trên 3.600 tỷ đồng, lãi suất từ 8,2% - 11%/năm, trong đó 10 lô được đảm bảo bằng cổ phần.
Kết luận của Thanh tra Chính phủ về 392/TB-TTCP nêu Nam Long công bố thông tin không đầy đủ và vi phạm quy định đăng ký/ lưu ký trái phiếu.
Phần lớn trái phiếu được đảm bảo bằng cổ phần tại công ty con và Nam Long dựa vào hệ sinh thái nội bộ để đảo nợ.
Dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh thâm hụt gần 872 tỷ đồng năm 2025 và tồn kho dự án ở mức 8.700 tỷ đồng.
Dự án Izumi City và Waterpoint là hai điểm nóng về mặt tài sản và dòng tiền, có thể ảnh hưởng tới kết quả kinh doanh và định giá cổ phiếu.

Nam Long vẫn là tâm điểm chú ý của nhà đầu tư khi các yếu tố liên quan tới khả năng thanh toán, cơ cấu nợ và tiến độ dự án được làm rõ trong các báo cáo tài chính và các kết luận tiếp theo của cơ quan chức năng.