Đô thị vệ tinh hút dòng tiền

Người mua nhà thận trọng hơn khi giá bán neo cao

Thị trường căn hộ tại TP.HCM và vùng phụ cận đang đối diện với áp lực thanh khoản khi giá bán duy trì ở mức cao. Theo DKRA Consulting, lượng tiêu thụ căn hộ sơ cấp trong quý III/2026 giảm tới 66% so với quý liền trước, trong khi nguồn cung sơ cấp giảm 31% xuống còn khoảng 13.215 căn.

Nguồn cung mở bán mới chỉ đạt hơn 4.000 căn, bằng khoảng 1/3 quý trước đó, khi nhiều chủ đầu tư chủ động lùi kế hoạch bán hàng sang cuối năm. Trên thị trường thứ cấp, giá giao dịch ghi nhận mức giảm phổ biến 4-7%, tập trung ở những chủ sở hữu chịu áp lực từ vốn vay và chi phí lãi suất. Sự điều chỉnh này chưa lan rộng sang thị trường sơ cấp, nơi giá bán vẫn chịu tác động từ chi phí phát triển dự án.

Một nhà đầu tư tại khu vực phía Đông TP.HCM cho biết, căn hộ mua đầu năm 2025 nhằm bán lại kiếm lời, nhưng đến quý III/2026 phải giảm giá chào bán hơn 200 triệu đồng mới tìm được người mua. Người mua hiện dành nhiều thời gian xem xét pháp lý, tiến độ dự án, chi phí vận hành và so sánh giá giữa các sản phẩm, khiến quá trình thương lượng kéo dài hơn đáng kể.

Mặt bằng giá khu trung tâm vẫn ở mức cao

Theo Savills Việt Nam, khoảng 80% nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP.HCM có giá trên 100 triệu đồng/m2, giá bán bình quân đạt khoảng 69 triệu đồng/m2, chỉ giảm 1% so với quý trước. Nhiều dự án mới vẫn thiết lập mặt bằng giá cao:

• Nexus Zone: khoảng 124 triệu đồng/m2
• TD Iconic: khoảng 88 triệu đồng/m2
• Triton Crown tại Phú Mỹ Hưng: khoảng 220 triệu đồng/m2

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills TP.HCM, cho rằng nhu cầu nhà ở không mất đi nhưng chi phí vay cao khiến người mua thận trọng, đặc biệt với nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy. Thị trường khó xuất hiện đợt giảm giá diện rộng bởi chi phí đầu vào của các dự án vẫn ở mức cao.

Chi phí vay cao tạo sự phân hóa giữa các nhóm khách hàng

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định lãi suất vay mua nhà thả nổi ở mức 12-15%/năm đang sàng lọc rõ nét các nhóm khách hàng. Nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính lớn gặp nhiều khó khăn, trong khi nhóm có vốn tự có và nhu cầu nắm giữ dài hạn vẫn tham gia thị trường.

Với tỷ suất sinh lời cho thuê căn hộ nội đô chỉ khoảng 3-4%/năm, việc đầu tư bằng vốn vay trở thành gánh nặng đối với người mua. Avison Young ghi nhận tỷ lệ hấp thụ căn hộ toàn thị trường quý III/2026 giảm còn khoảng 28%, trong khi những dự án có pháp lý hoàn chỉnh tiếp tục duy trì lợi thế.

Dòng tiền an cư dịch chuyển về các đô thị vệ tinh

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, tỷ trọng quan tâm dành cho khu vực Bình Dương cũ trong tổng lượng tìm kiếm bất động sản tại vùng phụ cận TP.HCM đã tăng từ 9% (quý I/2024) lên 30% (quý III/2026). Sự quan tâm cũng thay đổi về loại hình sản phẩm khi tỷ trọng tìm kiếm căn hộ chung cư tăng từ 31% lên 38%, trong khi đất nền giảm từ 41% xuống 33%.

Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn, cho rằng xu hướng này phản ánh sự dịch chuyển dân cư dài hạn gắn với sự phát triển hạ tầng và không gian đô thị mới. Giá căn hộ sơ cấp tại Bình Dương cũ dao động trong khoảng 46,5-72,4 triệu đồng/m2, khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ là 49,1-116,3 triệu đồng/m2, thấp hơn đáng kể so với mức trung bình khoảng 99,5 triệu đồng/m2 của toàn thị trường TP.HCM mở rộng.

Các khu vực giáp ranh như Dĩ An và Thuận An tiếp tục thu hút nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực nhờ sự chênh lệch giá bán. Với cùng ngân sách, người mua có thêm lựa chọn về diện tích, loại hình căn hộ và phương án thanh toán.

Triển vọng nguồn cung quý IV/2026

Nguồn cung căn hộ được dự báo tiếp tục phân bổ về các khu vực vùng ven. Theo DKRA Consulting, quý IV/2026 thị trường TP.HCM và các địa phương lân cận có thể đón thêm khoảng 7.000-10.000 căn hộ mở bán mới, tập trung tại khu Đông, khu Nam và Bình Dương cũ.

Trong khi phân khúc hạng A tiếp tục chiếm ưu thế tại khu vực trung tâm, căn hộ hạng B và C được dự báo giữ vai trò chủ lực ở các địa bàn vùng ven với mặt bằng giá phù hợp hơn khả năng tài chính của nhiều người mua. Sức cầu có thể cải thiện vào cuối năm nhưng khó tăng đột biến trong ngắn hạn, trong khi các chủ đầu tư được dự báo duy trì chính sách thanh toán linh hoạt, hỗ trợ lãi vay và chiết khấu để cải thiện thanh khoản.