Doanh nghiệp bất động sản làm gì trước biến động lãi suất?

Biến động lãi suất và phản ứng của doanh nghiệp bất động sản trước áp lực vốn

Trong một hội thảo gần đây, đại diện của Novaland cho rằng lãi suất cho vay từ đầu năm 2026 tăng đã làm tăng chi phí tài chính và ảnh hưởng tới lợi nhuận của doanh nghiệp.

Các dự án ký hợp đồng tín dụng từ năm trước có thời gian giải ngân kéo dài 2–3 năm, nhưng sang 2026 ngân hàng cho biết giải ngân chỉ ở mức khoảng 10–20% hoặc chưa sắp xếp được room tín dụng. Điều này có thể tác động đến tiến độ xây dựng và thanh toán cho nhà thầu, buộc nhà đầu tư phải đàm phán lại với các bên và điều chỉnh kế hoạch nhận/ giao nhà.

Lãi suất cao cũng được xem là rào cản lớn đối với người mua nhà, khiến cho thị trường bất động sản gặp khó khăn trước áp lực chi phí và thanh khoản.

Ông Lê Hữu Nghĩa – Giám đốc Công ty Lê Thành cho hay gói tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội hiện gặp khó khăn trong việc tiếp cận, mặc dù lãi suất ưu đãi là 6,1% và thời hạn vay lên tới 20 năm. Nhiều ngân hàng cho biết lãi suất huy động ở mức cao và cho vay ở 6,1% có thể khiến ngân hàng lỗ.

Ông Nghĩa cho rằng dưới áp lực từ cơ quan quản lý, các ngân hàng sẽ từ chối cho vay với mức lãi suất 6,1% và việc cấp vốn có thể dẫn tới rủi ro tuân thủ nếu cho vay sai đối tượng. Trong khi đó, các dự án vẫn phải đối mặt với chi phí vật liệu tăng 10–30% và giá bán xã hội đã được chốt trước, khiến tiến độ chậm lại và mục tiêu 28.000 căn hộ xã hội tại TP.HCM trong năm nay và 30.000 căn hộ trong năm sau có thể khó đạt được.

Để đối phó, nhiều doanh nghiệp đã áp dụng phương thức thanh toán linh hoạt, cho phép người mua trả góp hàng tháng và đưa ra các biện pháp như giãn tiến độ thanh toán sau khi nhận nhà hoặc hỗ trợ lãi suất trong nhiều năm đầu. Thậm chí, một số dự án áp dụng lãi suất cố định trong 3–5 năm hoặc đặt trần lãi suất ở mức 8–9% nhằm giúp người mua kiểm soát rủi ro tài chính ở giai đoạn đầu.

Cùng với đó, các chính sách cam kết thuê lại, đảm bảo lợi suất và chiết khấu sâu cho người thanh toán sớm được triển khai rộng rãi. Nhiều chủ đầu tư còn linh hoạt điều chỉnh tiến độ, chiết khấu hoặc hoán đổi ưu đãi để phù hợp với từng khách hàng.

Về khía cạnh kế hoạch đầu tư, DIC Corp (mã DIC) trình cổ đông kế hoạch doanh thu hợp nhất 3.000 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 600 tỷ đồng, lần lượt giảm 37% và 27% so với thực hiện năm trước. Công ty mẹ dự kiến dùng hơn 4.371 tỷ đồng cho các dự án trọng điểm và sẽ khởi công 2 dự án khi đủ điều kiện.

Còn Phát Đạt (mã PDR) lên kế hoạch huy động tối đa gần 2.000 tỷ đồng từ chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, số tiền thu được dự kiến dùng để thực hiện các dự án ven sông Đà Nẵng và một dự án tại TP.HCM.

Từ góc nhìn chuyên gia, PGS Nguyễn Hữu Huân, Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc đa dạng hóa nguồn vốn. Ông cho rằng doanh nghiệp cần phát triển thị trường vốn và đặc biệt mở rộng kênh trái phiếu doanh nghiệp để tài trợ cho bất động sản và nền kinh tế nói chung, thay vì phụ thuộc quá mức vào vốn vay ngân hàng.

Ông Huân cho rằng câu chuyện khơi thông dòng vốn đã có từ nhiều năm và hiện nay vẫn còn nhiều điểm tương đồng với giai đoạn 2022, khi lãi suất tăng và tín dụng bị siết chặt. Tuy nhiên, áp lực từ lãi suất, tỷ giá và lạm phát đòi hỏi các giải pháp dài hạn và sự phối hợp giữa doanh nghiệp và cơ quan quản lý để mở rộng các kênh huy động vốn.

Nhìn nhận ở mức độ tổng thể, bài toán khơi thông dòng vốn được coi là nền tảng để duy trì hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản trước biến động lãi suất và các yếu tố vĩ mô khác. Tuy không có diễn biến cụ thể về từng dự án, bài viết nhấn mạnh sự cần thiết của việc đa dạng hóa nguồn vốn và cải thiện thanh khoản để bảo đảm tiến độ dự án và tăng trưởng dài hạn của thị trường bất động sản.