Hé lộ thời điểm cổ phiếu bất động sản tạo đáy: Lịch sử chỉ ra một tín hiệu quan trọng

Áp lực điều chỉnh kéo dài của cổ phiếu bất động sản

Sau 14 tháng điều chỉnh, nhóm cổ phiếu bất động sản dân cư đã mất gần 40% so với đỉnh tháng 8/2025. Tính đến ngày 13/10/2026, chỉ số bình quân của 28 cổ phiếu do TCBS Research theo dõi giảm 39,3%, trong khi từ đầu năm nhóm này giảm 30,7%, VN-Index chỉ giảm 3,6%.

Biên độ điều chỉnh hiện tại đã vượt qua giai đoạn 2018–2020 nhưng vẫn chưa sâu bằng các chu kỳ giảm mạnh lịch sử. Câu hỏi đặt ra: liệu thị trường đã đủ điều kiện xác lập vùng đáy bền vững hay chưa?

Bài học từ bốn chu kỳ giảm lớn

TCBS thống kê từ năm 2007 đến nay, nhóm bất động sản trải qua bốn chu kỳ giảm chính với mức điều chỉnh từ 28,8% đến 79,4%. Chu kỳ nghiêm trọng nhất (10/2007–02/2009) giảm 79,4%, xuất hiện đáy giả vào tháng 6/2008 khi lãi suất vẫn tăng, và đáy thực sự chỉ đến vào tháng 2/2009 – bốn tháng sau khi Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất điều hành lần đầu.

Giai đoạn 2010–2012 giảm 75,7%, đáy đầu tiên hình thành tháng 12/2011 (trước khi hạ lãi suất ba tháng) nhưng phải đến tháng 11/2012 mới có đáy thứ hai. Chu kỳ 2018–2020 giảm nhẹ hơn (28,8%), đáy rơi vào tháng 3/2020 – sáu tháng sau khi lãi suất bắt đầu giảm. Chu kỳ 2022–2023 giảm 61,2% trong 11 tháng, tạo đáy vào tháng 2/2023, trước lần hạ lãi suất tái cấp vốn hai tháng.

• Điểm chung: Không có đáy bền vững nào hình thành khi lãi suất điều hành vẫn đi lên.
• Lần giảm lãi suất đầu tiên chưa phải tín hiệu mua tuyệt đối, chỉ số có thể giảm thêm 12–26% và mất 4–8 tháng để xác lập đáy thực sự.
• Sau 24 tháng kể từ lần giảm lãi suất đầu tiên, chỉ số bất động sản luôn tăng (11–154%).

Điều kiện hiện tại chưa đủ xác nhận đáy

Theo TCBS, mức giảm gần 40% đã tạo vùng định giá đáng chú ý, nhưng các yếu tố vĩ mô vẫn chưa hội tụ. Lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng tại nhóm ngân hàng thương mại Nhà nước tăng từ 4,6% lên 5,9% (cuối tháng 3/2026) rồi đi ngang, trong khi một số chứng chỉ tiền gửi được chào 7,5–9%.

Lạm phát cũng là rào cản: CPI tháng 9/2026 tăng 5,08% so với cùng kỳ. Fed tăng lãi suất ngày 16/9/2026 (lần đầu kể từ 2023) gây áp lực lên tỷ giá, thu hẹp không gian nới lỏng chính sách tiền tệ trong nước. Dù Ngân hàng Nhà nước giữ lãi suất tái cấp vốn ở mức 4,5% từ tháng 6/2023, nhưng dư địa giảm tiếp bị hạn chế.

TCBS khuyến nghị nhà đầu tư theo dõi sát ba yếu tố: lãi suất tiền gửi quay đầu giảm, lạm phát hạ nhiệt và sức ép tỷ giá dịu bớt. Khi các tín hiệu này xuất hiện đồng thời, khả năng hình thành vùng đáy bền vững mới có cơ sở. Bài học lịch sử cho thấy quá trình chuyển trạng thái thường kéo dài nhiều tháng và có thể đi kèm những nhịp giảm sâu trước khi xu hướng mới được xác lập.