Đại gia bất động sản vẫn 'đặt cược' vào trái phiếu

Thị trường trái phiếu bất động sản tăng trưởng mạnh

Theo dữ liệu của VIS Rating, trong 9 tháng đầu năm 2026, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành thành công 61 lô trái phiếu với tổng giá trị 149.455 tỷ đồng, tăng 126% so với cùng kỳ năm trước. Mặt bằng lãi suất phổ biến ở mức 11–12,5%/năm, cho thấy doanh nghiệp chấp nhận chi phí vốn cao để huy động vốn trung và dài hạn.

Trong khi đó, tín dụng ngân hàng cho bất động sản tăng trưởng chậm lại, chỉ đạt 8,6% trong nửa đầu năm, thấp hơn nhiều so với mức 15% của năm trước. Giá trị huy động từ phát hành cổ phiếu mới cũng giảm 86% xuống chỉ còn 350 tỷ đồng, khiến trái phiếu trở thành kênh dẫn vốn quan trọng.

Cen Land huy động vốn qua trái phiếu

Công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land, HoSE: CRE) dự kiến phát hành lô trái phiếu mã CREL12601 với kỳ hạn 3 năm trong tháng 10/2026. Số tiền huy động được sử dụng để cơ cấu các khoản nợ ngắn hạn hiện hữu, trong đó nguồn trả nợ đến từ thu hồi các khoản phải thu và doanh thu từ các dự án như Khe Cát, Louis City Hoàng Mai.

Tài sản bảo đảm ban đầu gồm cổ phiếu tại Công ty cổ phần Đầu tư Thành Đạt VN và Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Thương mại Nhật Hằng, cùng cam kết bổ sung tài sản bất động sản thuộc dự án Khe Cát và Paradise Đại Lải. Trước đó, Cen Land cũng đã thông qua việc mở hạn mức tín dụng 400 tỷ đồng tại BIDV Chi nhánh Thái Hà để phục vụ vốn lưu động và thanh toán hoa hồng môi giới.

Bức tranh tài chính của Cen Land

Trong 6 tháng đầu năm 2026, Cen Land ghi nhận doanh thu 906 tỷ đồng, tăng 85% so với cùng kỳ, nhưng lợi nhuận sau thuế chỉ đạt hơn 20,9 tỷ đồng, giảm khoảng 52%. Dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm 158,7 tỷ đồng, trong khi tổng tài sản đạt khoảng 7.400 tỷ đồng nhưng các khoản phải thu ngắn hạn lên tới 5.617,64 tỷ đồng.

Điều này cho thấy khả năng chuyển hóa tài sản thành tiền là yếu tố then chốt. Nếu khách hàng thanh toán chậm hoặc dự án chậm tiến độ, doanh nghiệp có thể đối mặt với áp lực thanh khoản dù vẫn có quy mô tài sản đáng kể.

Áp lực đáo hạn và bài toán chuyển hóa vốn

Theo thống kê, khoảng 167.000 tỷ đồng trái phiếu của doanh nghiệp địa ốc sẽ đến hạn từ quý IV/2026 đến hết năm 2027. Việc phát hành mới giúp doanh nghiệp chủ động hơn về kỳ hạn trả nợ, nhưng nếu chỉ đảo nợ thì doanh nghiệp vẫn phải giải quyết bài toán gốc và lãi bằng dòng tiền trong tương lai.

TS Nguyễn Duy Quang, chuyên gia kinh tế – chính sách công, Trường Đại học Kinh tế – Tài chính TP.HCM, nhận định sự phục hồi của trái phiếu phản ánh sự chuyển dịch tất yếu khi các kênh vốn truyền thống gặp khó khăn. Nếu dự án hoàn thành và bàn giao, dòng vốn có cơ hội chuyển hóa thành tài sản thực, doanh thu và nguồn trả nợ.

Tuy nhiên, lãi suất hai con số tạo ra chi phí tài chính đáng kể. Những doanh nghiệp có dự án khả thi, công nợ kiểm soát được sẽ có lợi thế, trong khi các đơn vị phụ thuộc vào phát hành mới để duy trì nghĩa vụ cũ có thể đối diện áp lực lớn. Thước đo bền vững dựa vào khả năng biến vốn thành sản phẩm, doanh thu và lợi nhuận.