Hàng tồn kho và nợ vay tăng vọt, Nhà Khang Điền (KDH) chật vật tìm lực đỡ giá cổ phiếu

Cấu trúc tài chính dịch chuyển, áp lực nợ vay gia tăng

Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) đang đối mặt với nhiều rủi ro khi quy mô nợ vay và hàng tồn kho đồng loạt phình to. Dù ghi nhận lợi nhuận bán niên khả quan nhờ các nghiệp vụ tài chính, sự sụt giảm doanh thu cốt lõi và việc cổ phiếu lùi về mức giá 15.600 đồng vẫn đặt ra dấu hỏi về khả năng hấp thụ dòng tiền trong thời gian tới.

Diễn biến thị trường từ tháng 10/2025 đến nay ghi nhận chuỗi ngày trượt dài của cổ phiếu KDH. Cập nhật đến hết phiên 17/09/2026, thị giá đóng cửa ở 15.600 đồng/cổ phiếu, xuyên thủng vùng đáy năm 2022 và đánh dấu mốc thấp nhất trong vòng 6 năm. Điều này gây bất ngờ khi doanh nghiệp từng được đánh giá tích cực với quỹ đất lớn tại TP.HCM và hồ sơ pháp lý minh bạch.

Nhiều công ty chứng khoán vẫn đưa ra mục tiêu cao, như Vietcap định giá 31.700 đồng, Chứng khoán NH Việt Nam 34.600 đồng, Beta 33.100 đồng. Tuy nhiên, danh mục tự doanh của các tổ chức đang ghi nhận lỗ: Vietcap nắm gần 930 tỷ đồng (lỗ 188 tỷ), Chứng khoán Rồng Việt đầu tư 203 tỷ đồng (lỗ 74 tỷ).

Vốn được biết đến với đòn bẩy thấp (nợ vay dưới 2.500 tỷ đồng, tỷ lệ nợ/vốn dưới 25% trước 2021), hiện cơ cấu đã thay đổi hoàn toàn. Cuối tháng 6/2026, dư nợ vay toàn hệ thống đạt 16.659 tỷ đồng, đẩy tỷ lệ nợ/vốn lên 83%. Riêng nửa đầu năm, doanh nghiệp đã vay thêm hơn 6.500 tỷ đồng.

Hàng tồn kho tăng vọt phục vụ chiến lược mở rộng

Cùng với đòn bẩy tăng, doanh nghiệp mở rộng quỹ đất lớn. Giai đoạn 2026-2028, công ty triển khai dự án trên hơn 160 ha, cung cấp 1.000+ sản phẩm thấp tầng, 5.000+ căn hộ và 60 ha đất công nghiệp. Hàng tồn kho tăng từ mức trung bình 7.000-8.000 tỷ đồng lên 29.488 tỷ đồng vào cuối tháng 6.

Việc đồng thời mở rộng nợ vay và hàng tồn kho tạo dư địa tăng trưởng khi sản phẩm ra thị trường, nhưng cũng tiềm ẩn áp lực chi phí vốn nếu thanh khoản bất động sản phục hồi chậm.

Lợi nhuận phụ thuộc nghiệp vụ tài chính

Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh cốt lõi nhiều điểm nghẽn. Nửa đầu năm, công ty vốn hóa 520 tỷ đồng chi phí lãi vay vào giá trị dự án (tăng 35% so với cùng kỳ), chỉ ghi nhận trực tiếp gần 25 tỷ đồng lãi vay.

Khoản người mua trả tiền trước giảm mạnh từ 2.387 tỷ đồng cuối 2023 xuống còn 399 tỷ đồng cuối tháng 6, phản ánh khả năng bán hàng suy yếu. Doanh thu bất động sản 6 tháng chỉ đạt 442 tỷ đồng, giảm 75% so với cùng kỳ. Mãi tới đầu tháng 8, công ty mới mở bán dự án Gladia Heights cùng Keppel (616 căn hộ) để tìm nguồn thu mới.

Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế nửa đầu năm đạt 1.099 tỷ đồng, gấp 3,5 lần cùng kỳ, nhờ thu nhập tài chính 896 tỷ đồng và lãi từ giao dịch mua rẻ 285 tỷ đồng. Khoản thu nhập 896 tỷ đến từ chuyển nhượng 2% vốn tại công ty Bình Trưng Mới với giá 68,3 tỷ đồng, khiến tỷ lệ sở hữu giảm từ 50,95% xuống 48,95%, chuyển công ty con thành công ty liên kết, ghi nhận chênh lệch đánh giá lại. Khoản 285 tỷ là chênh lệch giá trị hợp lý khi mua thêm cổ phần tại An Lập.

Những nghiệp vụ tài chính giúp làm đẹp bảng cân đối, nhưng dòng tiền thực từ bán hàng vẫn là bài toán nan giải. Cổ phiếu KDH sẽ còn chịu áp lực nếu thị trường bất động sản chưa phục hồi.