Doanh nghiệp bất động sản tăng đòn bẩy nợ vay cho chu kỳ mới

Doanh nghiệp bất động sản gia tăng đòn bẩy nợ vay trong chu kỳ mới

Bức tranh báo cáo tài chính bán niên 2026 cho thấy nhiều doanh nghiệp bất động sản đồng loạt tăng nợ vay, từ các chủ đầu tư lớn đến các doanh nghiệp từng duy trì nợ thấp. Theo số liệu tổng hợp của S&I Ratings, tổng dư nợ của nhóm bất động sản niêm yết đạt 360.240 tỷ đồng vào cuối quý II, tăng 20,3% so với quý trước, đưa tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu lên 0,72 lần - mức cao nhất trong 15 quý gần đây.

Vinhomes là doanh nghiệp tăng nợ nhiều nhất với gần 70.000 tỷ đồng trong nửa đầu năm, nâng tổng nợ phải trả lên 828.420 tỷ đồng. Dư nợ trái phiếu của công ty này tăng mạnh 77% lên gần 98.000 tỷ đồng. Novaland xếp thứ hai với nợ vay 72.910 tỷ đồng, chủ yếu chuyển dịch sang vay ngân hàng. KBC, CEO Group, KDH và An Gia cũng ghi nhận mức tăng nợ đáng kể, phản ánh xu hướng huy động vốn cho các dự án mới.

Huy động vốn cho mở rộng và tái cấu trúc

Phần lớn vốn tăng thêm tập trung vào nợ dài hạn, cho thấy doanh nghiệp dùng vốn cho giải ngân, triển khai dự án thay vì xoay vòng thanh khoản ngắn hạn. Các kế hoạch huy động vẫn tiếp tục: KBC phát hành 700 tỷ đồng trái phiếu, Becamex dự kiến phát hành 7.100 trái phiếu riêng lẻ, và Đạt Phương (DPG) vay tới 1.150 tỷ đồng từ 4 ngân hàng.

Theo thống kê của Chứng khoán OCBS, nhóm bất động sản phát hành khoảng 154.400 tỷ đồng trái phiếu trong 8 tháng đầu năm, chiếm 40,3% tổng thị trường. Tuy nhiên, chi phí huy động vẫn ở mức cao với lãi suất coupon hai chữ số, phản ánh yêu cầu bù rủi ro lớn từ nhà đầu tư.

Áp lực đáo hạn và rủi ro tái cấp vốn

Áp lực đáo hạn trái phiếu trong những tháng cuối năm 2026 là điểm cần theo dõi. Tổng giá trị đáo hạn khoảng 81.600 tỷ đồng, riêng bất động sản chiếm 41.700 tỷ đồng (51%). Quy mô đáo hạn sẽ lớn hơn trong 2027-2028, đạt 237.300 tỷ đồng và 285.900 tỷ đồng. OCBS cho rằng rủi ro đang chuyển từ đáo hạn ngắn hạn sang chất lượng tái cấp vốn của từng doanh nghiệp.

Việc nợ vay tăng trở lại sau giai đoạn tái cấu trúc cho thấy ngành bất động sản đang bước vào chu kỳ mở rộng mới, với các doanh nghiệp chuẩn bị quỹ đất, thi công và mở bán. Tuy nhiên, khoảng cách giữa tốc độ tăng nợ và khả năng chuyển dự án thành dòng tiền sẽ là yếu tố quyết định sức khỏe tài chính của các công ty địa ốc trong thời gian tới.