Cổ phiếu bất động sản: Không còn câu chuyện bắt đáy cả nhóm
NeoAI tóm tắt
Bài viết phân tích tình hình cổ phiếu bất động sản sau nhịp điều chỉnh mạnh, khi chỉ số ngành giảm 39,3% so với đỉnh, trong khi VN-Index chỉ giảm 3,6%. Thay vì kỳ vọng cả nhóm hồi phục, dòng tiền đang chọn lọc doanh nghiệp có nền tảng tốt. TCBS khuyến nghị ưu tiên công ty có nợ vay thấp, dòng tiền bán hàng ổn định và theo dõi lãi suất, lạm phát, tỷ giá.
Áp lực giảm sâu nhưng rủi ro phân hóa
Theo báo cáo của TCBS Research, tính đến ngày 13/10/2026, chỉ số cổ phiếu bất động sản đã giảm 39,3% so với đỉnh tháng 8/2025 và giảm 30,7% từ đầu năm, trong khi VN-Index chỉ giảm 3,6%. Mức giảm này phản ánh khó khăn kéo dài của ngành, nhưng đồng thời tạo ra sự phân hóa rõ rệt về định giá giữa các doanh nghiệp.
TCBS nhấn mạnh rằng việc đánh giá triển vọng không nên chỉ dựa trên mức giảm giá cổ phiếu, mà cần xem xét khả năng chống chịu của từng công ty. Các doanh nghiệp có dự án hoàn thiện pháp lý, sản phẩm phù hợp nhu cầu và thu tiền tốt sẽ có vị thế khác biệt so với những đơn vị phụ thuộc vốn vay, chờ thủ tục hoặc tồn kho lớn.
Nguồn cung tăng nhưng sức mua chưa phục hồi
Dữ liệu từ VIRAC cho thấy nửa đầu năm 2026, nguồn cung nhà ở đạt khoảng 37.300 sản phẩm, tăng 16% so với cùng kỳ, nhưng lượng hấp thụ sơ cấp chỉ khoảng 26.100 sản phẩm, giảm 12%. Sự chênh lệch này cho thấy thị trường có thêm nguồn cung nhưng sức mua chưa tương ứng, do đó lợi thế sẽ thuộc về doanh nghiệp có khả năng chuyển hóa nguồn cung thành doanh số.
Các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn nhưng thiếu năng lực triển khai có thể gặp rủi ro thanh khoản. Ngược lại, những công ty có bảng cân đối lành mạnh, dòng tiền bán hàng ổn định sẽ dễ dàng vượt qua giai đoạn khó khăn.
Lãi suất và đòn bẩy - yếu tố quyết định
TCBS đánh giá lãi suất vẫn là biến số quan trọng nhất đối với ngành bất động sản. Lãi suất tiền gửi kỳ hạn 12 tháng tại nhóm ngân hàng thương mại nhà nước đã chững ở mức 5,9% từ cuối tháng 3/2026, nhưng áp lực lạm phát và tỷ giá cần được theo dõi sát sao.
Doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy cao sẽ chịu chi phí vốn lớn, ảnh hưởng đến lợi nhuận và khả năng triển khai dự án. Ngược lại, doanh nghiệp có nợ vay thấp có nhiều dư địa để chờ thị trường cải thiện, thậm chí tăng tốc khi điều kiện thuận lợi trở lại.
Chiến lược đầu tư: Chọn doanh nghiệp, không mua cả nhóm
Bài viết đặt câu hỏi liệu cổ phiếu bất động sản đã tạo đáy hay chưa, nhưng cách tiếp cận thực tế hơn là xác định doanh nghiệp nào đủ sức vượt qua giai đoạn khó khăn. Các chỉ báo như tiến độ pháp lý, lịch mở bán, lượng tiền đặt cọc từ khách hàng, hàng tồn kho, nợ vay và dòng tiền kinh doanh sẽ quan trọng hơn mức giảm giá trong quá khứ.
TCBS khuyến nghị ưu tiên doanh nghiệp có nợ vay thấp và dòng tiền bán hàng ổn định, đồng thời theo dõi chặt chẽ lãi suất, lạm phát và tỷ giá. Trong bối cảnh thị trường chưa xác lập xu hướng, dòng tiền sẽ không quay lại theo kiểu “mua cả ngành” mà tập trung vào những công ty chứng minh được năng lực tạo doanh thu, kiểm soát nợ và chuyển hóa dự án thành dòng tiền.