Cổ phiếu bất động sản NLG, DXG, KDH: Góc nhìn từ dòng tiền

NLG: Bảng cân đối “sạch” là điểm cộng lớn

Quý I/2026, NLG ghi nhận doanh thu hơn 1.279 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế gần 110 tỷ đồng, gần như đi ngang so với cùng kỳ.

Điểm nổi bật nằm ở cấu trúc tài chính: cuối quý I, tiền, tương đương tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn ở mức hơn 7.358 tỷ đồng, trong khi tổng vay nợ tài chính là 5.487 tỷ đồng và tổng tài sản gần 25.900 tỷ đồng.

Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp địa ốc đối mặt áp lực tái cơ cấu dòng tiền, đây được xem là lợi thế lớn của Nam Long. NLG thường được nhìn nhận như một mã tích sản hơn là cổ phiếu tăng nóng.

• Hàng tồn kho: 8.443 tỷ đồng, chủ yếu bất động sản dở dang tại Waterpoint (6.414 tỷ đồng), Izumi City (799 tỷ đồng) và Paragon Đại Phước (218 tỷ đồng).
• Quỹ hàng cho dài hạn và chiến lược hợp tác vốn với đối tác Nhật Bản và quốc tế để giảm đòn bẩy.
• Quan điểm thị trường: NLG được xem như tích sản hơn là cổ phiếu tăng nóng.

DXG: Hấp dẫn hơn khi mảng môi giới quay lại

Khác với NLG, Đất Xanh (DXG) ghi nhận tốc độ tăng trưởng ấn tượng trong quý I/2026 với doanh thu 1.353 tỷ đồng, tăng hơn 46%, và lợi nhuận sau thuế tăng lên 214 tỷ đồng (173%).

Ngoài các hoạt động bán căn hộ và đất nền, DXG còn ghi nhận doanh thu môi giới đạt 604 tỷ đồng, gấp 3 lần cùng kỳ và mang về khoảng 420 tỷ đồng lãi gộp, cho thấy dấu hiệu phục hồi thanh khoản thị trường.

Về mặt tài chính, tổng tiền và tương đương tiền cùng các khoản đầu tư đến ngày đáo hạn của DXG đạt trên 5.600 tỷ đồng, cao hơn tổng nợ tài chính khoảng 4.800 tỷ đồng. Đáng chú ý, DXG tăng cho vay với dư nợ hơn 3.300 tỷ đồng, cho thấy chiến lược sử dụng dòng tiền linh hoạt hơn.

Cùng với quá trình tái định vị thương hiệu và sự cải thiện của thị trường giao dịch, DXG đang dần trở lại nhóm cổ phiếu bất động sản hút dòng tiền đầu cơ lẫn đầu tư.

• Doanh thu quý I/2026: 1.353 tỷ đồng, tăng 46%.
• Lợi nhuận sau thuế: 214 tỷ đồng (tăng 173%).
• Doanh thu môi giới: 604 tỷ đồng, gấp 3 lần.
• Vốn cho vay tăng lên: dư nợ > 3.300 tỷ đồng.

KDH: Lợi nhuận tăng mạnh nhưng nợ vay hiện hữu

Đối với Khang Điền (KDH), quý I/2026 ghi nhận doanh thu giảm mạnh 60% xuống còn 282 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận sau thuế tăng gấp 2,8 lần lên 327 tỷ đồng, phần lớn nhờ hạch toán lãi mua rẻ từ khoản đầu tư vào An Lập.

Về tài chính, tổng vay nợ thuê tài chính ngắn và dài hạn cuối quý I lên tới hơn 15.347 tỷ đồng, tăng khoảng 5.200 tỷ đồng so với đầu năm. Lượng tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn khoảng 3.800 tỷ đồng, và tổng nợ phải trả đạt trên 18.300 tỷ đồng, tương đương khoảng 46% tổng tài sản.

So với NLG hay DXG, áp lực đòn bẩy tại KDH rõ ràng hơn. Tuy vậy, cổ phiếu vẫn duy trì thanh khoản lớn và được coi là một trong những mã bất động sản có biến động giá tương đối ổn định.

• Vốn vay cuối quý I: > 15.347 tỷ đồng.
• Tiền và đầu tư ngắn hạn: khoảng 3.800 tỷ đồng.
• Tổng nợ phải trả: > 18.300 tỷ đồng, ~46% tổng tài sản.

Nhìn rộng hơn: thị trường đang phân hóa rõ

Sau mùa báo cáo tài chính quý I, nhóm bất động sản đã phân hóa rõ: có doanh nghiệp có bảng cân đối lành mạnh, có tăng trưởng và câu chuyện tái cấu trúc được theo dõi. Nếu theo dõi nhóm cổ phiếu bất động sản, nhà đầu tư có thể cân nhắc giữa các mã có “tích sản” như NLG, DXG và KDH, tùy khẩu vị và mục tiêu đầu tư.