Chuyển động “lạ” của địa ốc miền Trung

Phân tích thị trường bất động sản miền Trung quý I/2026

Thị trường bất động sản miền Trung chứng kiến nhiều chuyển biến riêng biệt giữa các phân khúc và địa phương trong quý đầu năm 2026. Dữ liệu từ DKRA Consulting cho thấy căn hộ tại một số thành phố đang phân hóa mạnh về nguồn cung và thanh khoản, trong khi phân khúc đất nền trở lại với nhịp độ giao dịch được đẩy lên ở nhiều tỉnh thành. Ảnh hưởng từ kiểm soát tín dụng và mức lãi suất cao đang được phản ánh rõ nét trên hành vi của người mua.

Phân khúc căn hộ phân hóa rõ nét

Tại Đà Nẵng, phân khúc căn hộ vốn “cầm cờ” suốt hơn 3 năm qua nay bắt đầu có dấu hiệu chững lại cả về nguồn cung lẫn thanh khoản. Theo báo cáo của DKRA Consulting, trong quý I/2026, tổng nguồn cung căn hộ sơ cấp giảm 25%, trong khi nguồn cung mới giảm mạnh hơn 51% so với quý IV/2025. Sức cầu thị trường cũng có sự suy giảm đáng kể, lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 68% so với quý trước đó.

Về khu vực, phường Ngũ Hành Sơn tiếp tục dẫn dắt thị trường căn hộ Đà Nẵng khi chiếm 47% tổng nguồn cung và 59% lượng giao dịch toàn thành phố. Về giá, mặt bằng sơ cấp tăng 5-10% và thứ cấp tăng 5-7% so với quý cuối năm 2025, tập trung ở các dự án có vị trí kết nối thuận tiện, pháp lý hoàn thiện và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc phụ trách DKRA Consulting cho hay, thanh khoản căn hộ tại Đà Nẵng đang chịu áp lực khi tín dụng được kiểm soát chặt và mặt bằng lãi suất tăng cao. Giao dịch quý I/2026 chủ yếu tập trung trong tháng 1 - giai đoạn trước Tết Nguyên đán, sau đó có xu hướng chững lại rõ rệt. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng của các chủ đầu tư trước bối cảnh mặt bằng lãi suất tăng cao và việc gia tăng kiểm soát tín dụng vào bất động sản.

Phân khúc trung - cao cấp tiếp tục đóng vai trò chủ đạo, chiếm xấp xỉ 90% tổng nguồn cung sơ cấp.

Ngược lại, tại TP. Huế, thị trường căn hộ ghi nhận khởi sắc hơn so với thời điểm cuối năm 2025. Theo báo cáo của Sở Xây dựng Thành phố, tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư (trọng tâm là nhà ở xã hội) trong quý I/2026 có sự tăng lên so với quý trước đó, đạt 400 giao dịch với tổng giá trị > 1.000 tỷ đồng, tập trung tại các dự án có điều kiện hạ tầng tốt, pháp lý đầy đủ. “Đối với các dự án vẫn còn vướng mắc về đất đai, lượng giao dịch còn khiêm tốn”, ông Lê Toàn Thắng - Phó giám đốc Sở Xây dựng TP. Huế nói.

Tại Khánh Hòa, mặc dù không chiếm tỷ trọng lớn trong toàn khu vực, thị trường căn hộ tại đây vẫn duy trì sức mua ổn định. Trong quý I/2026, toàn tỉnh có 902 giao dịch căn hộ chung cư với tổng giá trị 1.109,5 tỷ đồng. CBRE Việt Nam cho biết thị trường căn hộ miền Trung đang tập trung ở hai đô thị lớn là Đà Nẵng và Khánh Hòa; tại đây, các chủ đầu tư đã mở rộng sang căn hộ sở hữu lâu dài và cao cấp thay vì chỉ phát triển condotel.

Bên cạnh đó, sản phẩm căn hộ vừa túi tiền cũng được thúc đẩy ở các địa phương phát triển công nghiệp nhằm đón đầu nhu cầu của đội ngũ chuyên gia và người lao động làm việc tại các khu công nghiệp.

“Bên cạnh các dự án căn hộ cao cấp ở trung tâm thành phố nghỉ dưỡng, sản phẩm căn hộ vừa túi tiền cũng được thúc đẩy ở các địa phương phát triển công nghiệp để đáp ứng nhu cầu ở thực,” Dung — Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nói.

Phân khúc đất nền bắt đầu sôi động

Trong khi phân khúc căn hộ có diễn biến phân hóa, phân khúc đất nền đang dần lấy lại vị thế chủ đạo tại miền Trung. Tại Khánh Hòa, Sở Xây dựng cho biết quý I/2026 có 6.567 giao dịch đất ở (đất nền) với tổng giá trị 6.673 tỷ đồng, bao gồm 1.711 giao dịch đất ở đô thị với giá trị > 3.900 tỷ đồng và 4.856 giao dịch đất ở nông thôn với giá trị khoảng 2.773 tỷ đồng.

Ông Trần Quang Ngọc - Phó giám đốc Sở Xây dựng Khánh Hòa đánh giá, phân khúc đất ở phù hợp với nhu cầu ở thực và xu hướng đầu tư dài hạn của người dân. “Nhìn chung, thị trường có xu hướng phát triển theo hướng ổn định, ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ ràng và đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân,” ông Ngọc cho hay.

Tại Quảng Trị, tổng lượng giao dịch bất động sản quý I/2026 đạt 6.913 giao dịch với tổng giá trị 3.390,8 tỷ đồng, trong đó đất nền chiếm tới hơn 96% (tương đương 6.652 giao dịch). Theo ông Văn Đức Lợi - Phó Giám đốc Sở Xây dựng Quảng Trị, thị trường tương đối ổn định và hoạt động chủ yếu ở đất “phân lô, bán nền”.

Tại Đà Nẵng, Sun Group mở bán giỏ hàng 709 lô đất nền tại trục đường Võ Chí Công, thuộc Khu đô thị Nam Hòa Xuân. Theo DKRA Consulting, quý I/2026 nguồn cung sơ cấp đất nền Đà Nẵng tăng khoảng 10% so với quý trước, phần lớn thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo của các dự án hiện hữu với tỷ trọng đạt khoảng 82%, sức cầu tăng 61% so với quý trước, tương ứng 228 giao dịch thành công.

Theo CBRE Việt Nam, nền tảng thị trường đang được củng cố theo hướng minh bạch và bền vững, với sự dịch chuyển của nguồn cung và nhu cầu sang các sản phẩm đất nền có pháp lý đầy đủ và quy mô phù hợp với cơ sở hạ tầng và khu công nghiệp.