Tín dụng cho vay bất động sản của các ngân hàng ra sao?

Đánh giá dư nợ tín dụng và tài sản đảm bảo liên quan bất động sản tại các ngân hàng năm 2025

Trong năm 2025, dư nợ tín dụng tại hệ thống ngân hàng tăng trưởng mạnh cùng với lượng tài sản đảm bảo bằng bất động sản. Các báo cáo cho thấy mức tăng tín dụng bất động sản được ước tính ở mức khoảng 22% theo Ngân hàng Nhà nước, trong khi một số dự báo cho thấy khi bao gồm cả vay liên quan đến bất động sản tiêu dùng, mức tăng thực tế có thể đạt 28-30%.

Đáng chú ý, mức độ tập trung của tài sản đảm bảo bằng bất động sản cao ở nhóm ngân hàng quốc doanh, dù dư nợ cho vay bất động sản không phải là thước đo duy nhất cho quy mô rủi ro. Dưới đây là những con số đáng chú ý từ các ngân hàng lớn:

• Vietcombank – dư nợ cho vay khách hàng đạt hơn 1,67 triệu tỷ đồng, tăng 15,5% so với năm 2024; tổng tài sản đảm bảo là 2,64 triệu tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm gần 1,9 triệu tỷ đồng (khoảng 70-72%).
• Cho vay liên quan bất động sản (xây dựng và kinh doanh bất động sản) có dư nợ riêng lẻ ~155.000 tỷ đồng, nhưng tổng tỉ trọng hai nhóm này trên tổng dư nợ chỉ khoảng 10-15%.
• BIDV – dư nợ cho vay khách hàng đạt khoảng 2,37 triệu tỷ đồng, tổng tài sản đảm bảo > 3,7 triệu tỷ đồng, trong đó bất động sản đạt trên 2,6 triệu tỷ đồng.
• Agribank – tổng tài sản thế chấp > 3,7 triệu tỷ đồng, bất động sản chiếm gần 3,4 triệu tỷ đồng và duy trì tỷ trọng trên 90%.
• VietinBank – tổng tài sản thế chấp gần 3,9 triệu tỷ đồng, bất động sản đạt 2,8 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 71% tổng giá trị.
• Nhóm ngân hàng còn lại cho thấy sự đồng thuận: lượng tài sản cầm cố bằng bất động sản tại các ngân hàng quốc doanh lên tới gần 11 triệu tỷ đồng khi chỉ tính riêng tài sản thế chấp.

Ở mức dư nợ tín dụng, Techcombank cho thấy dư nợ ngành bất động sản lên 207.027 tỷ đồng, chiếm khoảng 27% tổng dư nợ; MB có dư nợ cho vay bất động sản 121.189 tỷ đồng, tăng 89% so với năm trước, nhưng tỷ trọng bất động sản trên tổng dư nợ vẫn ở mức khoảng 11%.

Khuynh hướng phân bổ tín dụng cho bất động sản năm 2025 cho thấy phần lớn ngân hàng duy trì mức tăng mạnh ở mảng này, với các ví dụ điển hình như VIB tăng 270,2%, SeABank 120%, BVBank 102,4%, và MSB 66,3%.

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tổng dư nợ tín dụng bất động sản năm 2025 tăng khoảng 22%, và một số chuyên gia cho rằng nếu tính cả vay tiêu dùng liên quan bất động sản, tăng trưởng có thể lên tới 28-30%. Vì vậy, NHNN đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm 2026; dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm và dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng quý IV/2025, tồn kho bất động sản tại các dự án ước tính 32.894 căn, bao gồm 10.952 căn hộ chung cư, 9.810 căn nhà ở riêng lẻ, và 12.132 nền đất. So với quý III/2025, tồn kho dự án bất động sản có xu hướng tăng, cho thấy thách thức lớn trong giai đoạn tới dù thị trường đã có dấu hiệu phục hồi.

Những diễn biến này cho thấy sự phân hóa và rủi ro tập trung ở hoạt động cấp tín dụng bất động sản, đồng thời nhấn mạnh vai trò của quản trị rủi ro và kiểm soát tăng trưởng từ phía cơ quan quản lý trong năm 2026.

Các điểm chính theo từng ngân hàng và cơ cấu tín dụng

• Vietcombank có dư nợ cho vay khách hàng ở mức 1,67 triệu tỷ đồng, với tài sản đảm bảo bất động sản lên tới khoảng 1,9 triệu tỷ đồng.
• BIDV ghi nhận dư nợ cho vay khách hàng khoảng 2,37 triệu tỷ đồng và tài sản đảm bảo 3,7 triệu tỷ đồng.
• Agribank có tổng tài sản thế chấp trên 3,7 triệu tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm trên 90%.
• VietinBank với bất động sản trên 2,8 triệu tỷ đồng chiếm khoảng 71% tổng tài sản đảm bảo.
• Techcombank dự báo dư nợ bất động sản năm 2025 ở mức 207.027 tỷ đồng, chiếm 27% tổng dư nợ.
• MB có dư nợ bất động sản 121.189 tỷ đồng, tăng 89% so với năm trước, bất động sản chiếm 11% tổng dư nợ.

Một phần lớn dư nợ cho vay bất động sản tập trung ở khu vực ngân hàng thương mại với tăng trưởng hai chữ số ở các ngân hàng như VIB, SeABank, BVBank và MSB, cho thấy sự phân hóa về khẩu vị rủi ro và định hướng tín dụng giữa các tổ chức. Theo NHNN, tổng dư nợ bất động sản năm 2025 tăng khoảng 22%, nhưng trên thực tế có thể lên tới 28-30% khi cộng cả các khoản vay liên quan đến bất động sản tiêu dùng.

Những số liệu và nhận định trên cho thấy vấn đề rủi ro và quản trị tín dụng bất động sản cần được theo dõi chặt chẽ trong năm 2026, đặc biệt khi NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tăng trưởng và không để dư nợ cho vay bất động sản tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.