"Siết" tín dụng bất động sản, doanh nghiệp tìm giải pháp khơi thông nguồn vốn

Siết tín dụng bất động sản và bài toán khơi thông vốn

Trong bối cảnh lãi suất tăng cao và chính sách tín dụng thận trọng, thị trường bất động sản đầu năm 2026 đối mặt với nhiều thách thức lớn. Thanh khoản suy yếu khiến nhiều doanh nghiệp bị ngắt quãng dòng tiền và phải đối mặt với chi phí vốn gia tăng. Theo Nguyễn Thái Bình, Chủ tịch HĐQT Đông Tây Land, tỷ lệ khách hàng vay ngân hàng mua nhà đã giảm từ 80-90% xuống còn 60-70%.

Tác động và chi phí tín dụng lên quy mô dự án

Hệ quả là doanh thu của nhiều doanh nghiệp bất động sản giảm khoảng 30-40% dù nguồn cung vẫn dồi dào. Tại Novaland, lãi suất cho vay đã tăng khoảng 20-30%, làm gia tăng chi phí tài chính. Mặc dù NHNN đã cấp room tín dụng, nhiều dự án vẫn chỉ được giải ngân ở mức 10-20%, dẫn tới nguy cơ ngắt quãng dòng tiền và chậm tiến độ bàn giao.

Đa dạng hóa nguồn vốn để vực dậy thị trường

Để phát triển bền vững, nhiều chuyên gia cho rằng cần đa dạng hóa kênh huy động vốn thay vì phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng. Trung tâm Tài chính quốc tế TP.HCM được kỳ vọng trở thành kênh dẫn vốn cho bất động sản thông qua các mô hình như token hóa tài sản hay NFT. Việc huy động vốn từ nước ngoài bằng đồng USD và nguồn kiều hối cũng được xem là cách tăng nguồn lực trung và dài hạn cho các dự án.

Chủ tịch HoREA cho rằng thị trường BĐS là ngành kinh tế trọng yếu nhưng đang bị đánh giá rủi ro quá mức, và cần một phân tầng tín dụng hợp lý. Ông lưu ý định giá tài sản đảm bảo hiện chỉ ở khoảng 70% giá trị thực và cho vay ở mức 70% trên định giá, điều này đẩy rủi ro lên cho doanh nghiệp và làm dịu phần nào an toàn của ngân hàng. Các ý kiến cũng nhấn mạnh cần tập trung vào các phân khúc ở thực như nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.

Khung giải pháp dài hạn và vai trò của chính sách

Về dài hạn, PGS-TS Nguyễn Hữu Huân - Phó chủ tịch Cơ quan điều hành Trung tâm Tài chính quốc tế TP.HCM - cho rằng thị trường cần khuyến khích phát triển thị trường vốn và trái phiếu doanh nghiệp, không chỉ cho bất động sản mà cho toàn nền kinh tế. Trung tâm này còn được kỳ vọng huy động vốn quốc tế thông qua giao dịch bằng đồng USD và nguồn kiều hối, đồng thời xem xét cho phép nhà đầu tư nước ngoài tham gia tối đa 30% trong một dự án nhằm tăng tính thanh khoản và nguồn vốn trung và dài hạn.

Kết luận

Trong bối cảnh thắt chặt tín dụng, việc đa dạng hóa nguồn vốn và có các cơ chế quản trị rủi ro phù hợp là yếu tố then chốt để phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam.