Giải bài toán giảm lãi vay mua nhà

Tình hình lãi suất vay mua nhà và tác động đến người mua

Chi phí đầu vào tăng làm rào cản cho người mua nhà hiện nay. Ví dụ tại TP.HCM, chị Hoàng My từng có kế hoạch vay mua căn hộ cũ tại Vinhomes Grand Park nhưng lãi vay tăng từ 6,5% lên gần 14% mỗi năm khiến chị lựa chọn tiếp tục thuê nhà.

Trên thị trường, mặt bằng lãi suất vay mua nhà hiện ở mức 9-14%/năm, có nơi lên tới 15%/năm với cả ngân hàng tư nhân và ngân hàng Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu là chi phí đầu vào tăng cao và khoảng chênh lệch giữa huy động và cho vay vẫn còn lớn. Theo VDSC, dù lãi suất huy động đã tăng mạnh từ đầu năm nhưng tăng trưởng huy động vẫn hụt so với tăng trưởng cho vay.

Khung pháp lý và diễn biến tín dụng cũng khiến áp lực lên lãi suất huy động gia tăng. Từ đầu năm 2026 tới 15/5/2026, khi Thông tư 08/2026/TT-NHNN có hiệu lực, toàn bộ tiền gửi Kho bạc Nhà nước bị loại trừ khỏi cách tính LDR, khiến tỷ lệ này tại các ngân hàng quốc doanh tăng lên và buộc ngân hàng phải tái cơ cấu danh mục huy động để thu hút tiền gửi từ dân cư. Thêm vào đó, giá vàng tăng khiến người gửi tiền có xu hướng rút ra để mua vàng gây áp lực lên nguồn vốn huy động.

Để rút ngắn khoảng cách cung-cầu vốn, dự báo lãi suất huy động có thể giảm trong ngắn hạn sau khi có cam kết với Ngân hàng Nhà nước, nhưng sau đó vẫn có xu hướng đi lên trước khi LDR được kiểm soát tốt hơn. Hiện mặt bằng lãi suất tiết kiệm vẫn quanh mức 7-8%/năm.

Về phía tín dụng bất động sản, nhiều ngân hàng quốc doanh cho rằng mức tăng trưởng tín dụng lĩnh vực này năm nay sẽ được hạn chế nhằm theo định hướng chính sách. Các ngân hàng sẽ ưu tiên vốn cho sản xuất-kinh doanh và các dự án có rủi ro thấp. Đại diện của MB cho biết, một phần lý do tăng lãi suất cho vay mua nhà là để nắn dòng vốn theo chính sách.

TS. Cấn Văn Lực cho biết, trong giai đoạn 2019-2024 giá bất động sản đã tăng 59%. Năm 2025, mức tăng dự báo 10-30%, và con số đầu tư cho một hộ gia đình để mua một căn hộ năm 2025 là 26 năm thu nhập, còn năm 2026 là 30 năm, cao hơn nhiều so với mặt bằng thế giới. Vì vậy tín dụng mua nhà tăng chậm, hiện ở mức 14%.

Theo các chuyên gia, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, cần điều tiết bằng chính sách cân bằng giữa cung-cầu và mức giá, chứ không chỉ dựa vào room tín dụng. TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh rằng bất động sản có vai trò quan trọng và cần các chính sách vốn phù hợp hơn. TS. Huỳnh Thanh Điền cho rằng điều hành tín dụng bất động sản phải xét tới cả ba kênh tài khóa, tiền tệ và tín dụng, nhằm duy trì sự ổn định và tránh bong bóng.

Nhìn nhận tổng thể, thị trường cần sự phối hợp giữa nguồn vốn và nguồn cung. Người mua nhà để ở nên chuẩn bị kỹ lưỡng cho một giai đoạn chi phí vốn ở mức cao và cần xem xét kỹ khả năng chi trả trong dài hạn. Cải cách trong khuôn khổ pháp lý và sự ổn định của tín dụng bất động sản được cho là yếu tố then chốt để kích thích đầu tư và tiêu dùng, đồng thời hỗ trợ thị trường chứng khoán liên quan trong dài hạn.