Bất động sản xoay vốn sang trái phiếu

Bất động sản dẫn đầu phát hành trái phiếu

Sau giai đoạn kéo dài nhiều tháng khá trầm lắng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang phát đi những tín hiệu tích cực hơn, đặc biệt ở nhóm bất động sản. Nếu quý I vẫn chứng kiến tâm lý thận trọng bao trùm thị trường thì bước sang quý II, hoạt động phát hành đã bắt đầu sôi động trở lại, mở ra kỳ vọng về một chu kỳ huy động vốn mới cho doanh nghiệp địa ốc.

Sự trở lại của dòng trái phiếu bất động sản được xem là tín hiệu đáng chú ý trong bối cảnh doanh nghiệp vẫn gặp không ít khó khăn trong tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng. Khi áp lực đáo hạn nợ, triển khai dự án và tái cơ cấu dòng tiền vẫn hiện hữu, việc nhiều doanh nghiệp quay lại phát hành thành công cho thấy niềm tin của thị trường đang dần cải thiện sau giai đoạn nhiều biến động.

Theo thống kê, riêng trong tháng 4, thị trường ghi nhận 20 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ thành công với tổng giá trị hơn 41.300 tỷ đồng, tăng khoảng 52% so với tháng trước đó. Đây cũng là mức phát hành cao nhất kể từ đầu năm đến nay. Tính chung 4 tháng đầu năm, tổng lượng trái phiếu phát hành đạt hơn 68.800 tỷ đồng, tăng gần 50% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, nhóm bất động sản tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường khi chiếm khoảng một nửa tổng giá trị phát hành trong tháng 4. Chỉ riêng nhóm này đã thực hiện 7 đợt phát hành với quy mô hơn 20.600 tỷ đồng. Diễn biến này cho thấy kênh trái phiếu đang dần lấy lại vị thế là nguồn vốn trung và dài hạn quan trọng của ngành địa ốc.

Nhiều doanh nghiệp lớn đã quay trở lại thị trường với quy mô huy động đáng kể. Bất động sản Minh An phát hành thành công hai lô trái phiếu tổng trị giá 7.500 tỷ đồng với lãi suất 10 - 10,5%/năm. Đầu tư xây dựng Thái Sơn huy động 2.000 tỷ đồng thông qua lô trái phiếu kỳ hạn 36 tháng, lãi suất 12,5%/năm. Trong khi đó, Bất động sản An Gia Hưng cũng thu hút được gần 1.065 tỷ đồng từ nhà đầu tư với mức lãi suất 11%/năm.

Không chỉ các doanh nghiệp trên, nhiều cái tên khác như Bcons, Khải Hoàn Land hay Thời Đại M&T cũng liên tiếp tham gia phát hành trái phiếu trong thời gian gần đây. Mặt bằng lãi suất phổ biến hiện dao động từ 10 - 13,5%/năm, cao hơn đáng kể so với lãi suất tiền gửi ngân hàng, qua đó tạo thêm sức hút đối với dòng tiền đầu tư.

Đà phục hồi này tiếp tục kéo sang đầu tháng 5 khi hàng loạt doanh nghiệp như Vinhomes hay Văn Phú Invest công bố kế hoạch phát hành mới. Điều này cho thấy thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt ở nhóm bất động sản, đang dần bước ra khỏi giai đoạn đóng băng trước đó.

Các doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản kỳ vọng sự hồi phục của kênh trái phiếu có thể trở thành bước khởi đầu cho một chu kỳ huy động vốn mới, minh bạch và chọn lọc hơn trên thị trường vốn.

Cứu cánh cho doanh nghiệp bất động sản

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh tín dụng ngân hàng dành cho bất động sản vẫn được kiểm soát chặt, sự sôi động trở lại của thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang mang ý nghĩa như một "van vốn" quan trọng đối với nhiều doanh nghiệp địa ốc.

Với đặc thù cần lượng vốn lớn và chu kỳ đầu tư kéo dài, bất động sản khó có thể chỉ phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Vì vậy, việc kênh trái phiếu dần hồi phục được xem là tín hiệu tích cực, thậm chí là "cứu cánh" giúp doanh nghiệp duy trì dòng tiền, triển khai dự án và xử lý áp lực nợ đến hạn trong giai đoạn hiện nay.

Khác với vốn vay ngân hàng thường bị giới hạn về hạn mức, thời hạn và mục đích sử dụng, trái phiếu cho phép doanh nghiệp chủ động hơn trong việc xây dựng cấu trúc vốn phù hợp với đặc thù dự án. Doanh nghiệp có thể linh hoạt về kỳ hạn huy động, phương án trả lãi, tài sản bảo đảm cũng như kế hoạch phân bổ dòng tiền. Đây là lợi thế rất lớn trong bối cảnh nhiều dự án bất động sản cần nguồn vốn trung và dài hạn để tiếp tục triển khai.

Việc hàng loạt doanh nghiệp quay trở lại phát hành trái phiếu thời gian gần đây cho thấy kênh huy động này đang dần lấy lại vai trò vốn có trên thị trường. Không chỉ giúp giải quyết nhu cầu vốn trước mắt, trái phiếu còn mở ra cơ hội để doanh nghiệp giảm phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng, qua đó cân bằng cấu trúc tài chính bền vững hơn trong dài hạn.

Dù vậy, thị trường hiện nay đã khác đáng kể so với giai đoạn tăng nóng trước đây. Sau những biến động lớn của thị trường trái phiếu trong hai năm qua, cả doanh nghiệp phát hành lẫn nhà đầu tư đều trở nên thận trọng hơn. Dòng tiền hiện chủ yếu tìm đến các doanh nghiệp có nền tảng tài chính tốt, dự án đầy đủ pháp lý, tài sản bảo đảm rõ ràng và khả năng minh bạch thông tin cao.

Điều này đồng nghĩa thị trường đang bước vào giai đoạn "sàng lọc" mạnh hơn, nhưng ở góc độ tích cực, đây lại là cơ hội để những doanh nghiệp có năng lực thực sự tiếp cận nguồn vốn với chi phí hợp lý hơn. Một số doanh nghiệp uy tín thậm chí đã có thể đàm phán mức lãi suất thấp hơn hoặc áp dụng cơ chế lãi suất linh hoạt thay vì phải huy động bằng mọi giá như trước.

Giới phân tích nhận định, trong bối cảnh hiện tại, trái phiếu vẫn là kênh vốn mà các doanh nghiệp bất động sản nên tận dụng, nhưng theo hướng thận trọng và bền vững hơn. Việc phát hành cần gắn với năng lực tài chính thực tế, chất lượng dự án và khả năng tạo dòng tiền, thay vì phụ thuộc vào huy động mới để đảo nợ như giai đoạn trước.

Áp lực đáo hạn trong thời gian tới vẫn rất lớn khi lượng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn trong quý II ước khoảng 42.200 tỷ đồng và tiếp tục tăng lên 73.300 tỷ đồng trong quý III, trong đó bất động sản chiếm > (50%) giá trị đáo hạn. Điều này khiến nhu cầu tái huy động vốn của doanh nghiệp sẽ còn rất cao.

Tuy nhiên, thay vì nhìn áp lực đáo hạn như một rủi ro đơn thuần, nhiều chuyên gia cho rằng đây cũng có thể là động lực thúc đẩy thị trường trái phiếu bước sang giai đoạn phát triển lành mạnh hơn. Các doanh nghiệp buộc phải nâng cao tính minh bạch, cải thiện quản trị tài chính và xây dựng uy tín với nhà đầu tư nếu muốn tiếp cận dòng vốn dài hạn.