Cổ phiếu bất động sản giảm gần 40%, Chứng khoán TCBS (TCX) chỉ ra điều kiện để tạo đáy bền vững

Trong báo cáo chuyên đề phát hành ngày 15/10/2026, Chứng khoán Kỹ thương (TCBS, mã TCX) nhận định chỉ số bình quân của 28 cổ phiếu bất động sản dân cư (không gồm VIC) đã giảm 39,3% so với đỉnh tháng 8/2025 sau 14 tháng. Mức giảm này diễn ra trong bối cảnh lãi suất tiền gửi tăng trở lại, lạm phát duy trì ở mức cao và Fed vừa nâng lãi suất ngày 16/9/2026.

Lãi suất trong nước – yếu tố quyết định

Đối chiếu diễn biến cổ phiếu bất động sản với lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), lãi suất Fed và lãi suất tiền gửi VND kỳ hạn 12 tháng giai đoạn 2000-2026, TCBS nhận thấy mối liên hệ với chính sách tiền tệ trong nước nhất quán hơn đáng kể so với lãi suất Mỹ. Cụ thể, trong cả 5 giai đoạn NHNN nới lỏng từ năm 2008, chỉ số cổ phiếu bất động sản đều tăng từ 9% đến 232%. Ngược lại, trong 3 giai đoạn thắt chặt, chỉ số giảm từ 23% đến 62%.

Chuyên gia TCBS cho rằng Fed chỉ tác động gián tiếp thông qua áp lực tỷ giá và dư địa điều hành của NHNN. Do đó, xu hướng lãi suất trong nước mới là yếu tố then chốt đối với thị trường bất động sản.

Giảm lãi suất chưa đồng nghĩa có điểm mua

Ngay cả khi NHNN bắt đầu giảm lãi suất, nhà đầu tư cũng không nên mặc định thị trường đã chạm đáy. Thống kê từ 4 chu kỳ giảm lớn của cổ phiếu bất động sản từ năm 2007 cho thấy đáy chính hình thành trong khoảng từ 2 tháng trước đến 8 tháng sau lần giảm lãi suất đầu tiên. Đáng chú ý, ở 3 trong 4 chu kỳ (2008, 2012, 2019-2020), chỉ số vẫn giảm thêm từ 12% đến 26% sau tín hiệu nới lỏng đầu tiên.

Ví dụ điển hình, trong chu kỳ 2019-2020, NHNN bắt đầu giảm lãi suất từ tháng 9/2019 nhưng chỉ số còn giảm 26% trước khi tạo đáy vào tháng 3/2020. TCBS khuyến nghị giải ngân từng phần trong nhiều tháng sau tín hiệu nới lỏng sẽ an toàn hơn việc dồn toàn bộ vốn vào một thời điểm.

Bốn tín hiệu cần hội tụ để xác nhận đáy bền vững

• Lãi suất tiền gửi: kỳ hạn 12 tháng tại nhóm ngân hàng thương mại nhà nước đã chững lại ở mức 5,9%/năm từ cuối tháng 3/2026 nhưng chưa quay đầu giảm. Lãi suất giao dịch mới bình quân đạt 6,38% vào ngày 20/9, còn chứng chỉ tiền gửi ở mức 7,5-9%.
• Chính sách NHNN: duy trì lãi suất tái cấp vốn 4,5% từ ngày 19/6/2023 để hỗ trợ tăng trưởng, nhưng lạm phát cao và áp lực từ Fed có thể thu hẹp dư địa điều hành.
• Lạm phát: CPI tháng 9/2026 tăng 5,08% so với cùng kỳ, CPI bình quân 9 tháng tăng 4,52%, hạn chế khả năng nới lỏng chính sách tiền tệ.
• Áp lực tỷ giá: Fed vừa tăng lãi suất ngày 16/9/2026 tạo thêm sức ép lên tỷ giá và dư địa điều hành của NHNN.

Đánh giá ngắn hạn, TCBS Research cho rằng mặt bằng lãi suất khó hạ nhiệt trong thời gian tới. Nhà đầu tư nên chờ lãi suất tiền gửi chính thức quay đầu giảm, đồng thời theo dõi diễn biến lạm phát và tỷ giá trước khi kỳ vọng một chu kỳ đảo chiều lớn của cổ phiếu bất động sản. Khi giải ngân, TCBS ưu tiên các doanh nghiệp có tỷ lệ nợ vay thấp và dòng tiền bán hàng ổn định.