MBS gọi tên 3 cổ phiếu khu công nghiệp đáng chú ý trong chu kỳ tăng trưởng mới

Những động lực thúc đẩy chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản khu công nghiệp

Theo MBS Research, ngành bất động sản khu công nghiệp đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới nhờ luồng vốn FDI dồi dào, chính sách thu hút vốn đầu tư được cải thiện và hạ tầng được nâng cấp. Mô hình phát triển đang chuyển từ khu công nghiệp truyền thống sang các KCN sinh thái, công nghệ cao và hạ tầng số.

Báo cáo cho thấy nguồn vốn FDI đăng ký và giải ngân tiếp tục duy trì ở mức cao. Trong 6 tháng đầu năm 2026, vốn FDI giải ngân đạt 13,03 tỷ USD, tăng 11,2% so với cùng kỳ, trong khi vốn đăng ký mới đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61%. Đáng chú ý, vốn FDI đăng ký mới và giải ngân vào ngành công nghiệp chế biến, chế tạo đạt 10,76 tỷ USD, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng cơ cấu vốn FDI và cho thấy sự dịch chuyển về công nghệ và sản phẩm có giá trị gia tăng cao.

TP.HCM được nêu là tâm điểm thu hút vốn cho hạ tầng số, dự án trung tâm dữ liệu và AI như SGI-HCM Campus, dự án trung tâm dữ liệu của G42, Viettel và CMC Hyperscale Data Centers. Các dự án này được coi là nền tảng thúc đẩy nhu cầu thuê đất công nghiệp và mở rộng quỹ đất cho phát triển trong trung và dài hạn.

Chuyển đổi chiến lược và hạ tầng hỗ trợ cho KCN sinh thái và công nghệ cao

Theo Bloomberg Economics được MBS dẫn lại, Việt Nam được xem là một trong những quốc gia có tiềm năng thu hút dòng vốn dịch chuyển khỏi Trung Quốc nhờ lợi thế về năng lực sản xuất, chi phí lao động và nguồn năng lượng. Nghị quyết 10-NQ/TW ban hành ngày 8/6/2026 chuyển trọng tâm từ thu hút FDI theo chiều rộng sang chiều sâu, hướng tới các dự án công nghệ cao, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi xanh. Mục tiêu đặt ra là FDI đăng ký đạt 40-50 tỷ USD mỗi năm trong giai đoạn 2026-2030 và nâng tỷ lệ khu công nghiệp sinh thái lên khoảng 10% tổng số KCN trên cả nước.

Song song đó, Nghị định 20/2026/NĐ-CP tập trung hỗ trợ ba nhóm chính gồm: quỹ đất xây dựng công trình dự án, tài chính và quản trị vận hành. Chính sách này nhằm giúp doanh nghiệp nội địa tăng khả năng chịu đựng trong giai đoạn đầu, cải thiện dòng vốn và mở rộng quy mô, đồng thời nâng cao năng lực công nghệ và chuyển đổi xanh. Việc ưu tiên doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp công nghệ và khởi nghiệp sáng tạo trong tiếp cận hạ tầng KCN, vườn ươm và tài sản công được xem là nền tảng để tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị công nghệ và hợp tác với FDI chất lượng cao.

Đồng thời, xu hướng nâng cấp cơ sở hạ tầng theo hướng sinh thái và thông minh được xem là nhiệm vụ then chốt của các doanh nghiệp bất động sản KCN. Việc mở rộng hạ tầng logistics và nâng cao năng lực vận chuyển dự kiến sẽ mở rộng dư địa tăng trưởng cho KCN tại các khu vực trọng điểm như phía Bắc và phía Nam. Các tuyến đường sắt Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng và cao tốc TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành, cùng các tuyến kết nối Cái Mép và Đồng bằng sông Cửu Long được nhắc đến như đòn bẩy giảm chi phí logistics và tăng khả năng cạnh tranh của KCN tại Bắc Ninh, Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai và các tỉnh lân cận.

Định giá và triển vọng cổ phiếu KCN được MBS đề cập

Trong bối cảnh bất động sản KCN bước vào chu kỳ tăng trưởng, MBS cho rằng đây là thời điểm để tích lũy cổ phiếu KCN. MBS cho biết mặt bằng định giá đang ở vùng hấp dẫn với P/B trượt 1,8x và P/B forward 1,7x, thấp hơn mức trung bình 5 năm gần đây là 2,8x.

Danh sách khuyến nghị của MBS bao gồm BCM, KBC, IDC, VGC và SZC, với ưu tiên tập trung vào BCM, KBC và IDC as các cổ phiếu có triển vọng tăng trưởng dài hạn với quy mô quỹ đất và sự chuyển đổi công nghệ cao là động lực chính.

1. BCM – bước vào giai đoạn tăng tốc với KCN sinh thái thông minh, bắt đầu từ KCN Bàu Bàng mở rộng (380ha) và KCN Cây Trường (700ha); đồng thời hợp tác với VSIP để mở rộng đầu tư ở các KCN thế hệ mới, tạo dư địa tăng trưởng.
2. KBC – có quỹ đất KCN mới trên 2.200 ha và bổ sung 1.500 ha đất ở, đảm bảo nguồn lực phát triển lâu dài; tăng cường hợp tác công nghệ cao và KCN xanh.
3. IDC – 4 KCN mới được cấp phép gồm Tân Phước 1, Vinh Quang giai đoạn 1, Phú Long và Mỹ Xuân B1 mở rộng, tổng quỹ đất thêm khoảng 1.200 ha; quỹ đất KCN sinh thái gần 700 ha và tiềm năng phát triển KCN xanh thúc đẩy doanh thu cho thuê đất năm 2026-2027 lần lượt tăng 41% và 37% so với cùng kỳ, kèm lợi nhuận ròng tăng 5% và 15%.
4. VGC – động lực tăng trưởng từ mảng BDS KCN với khoảng 1.000 ha đất sẵn sàng bàn giao, tạo đà cho hoạt động cho thuê và chuyển đổi công nghệ.
5. SZC – hưởng lợi từ đẩy mạnh các dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm, đặc biệt cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, tăng khả năng kết nối và hấp dẫn của quỹ đất KCN.

Độc giả có thể thấy sự đồng thuận giữa đà tăng trưởng KCN và quy hoạch hạ tầng được thể hiện rõ ở dự báo doanh thu và lợi nhuận cho các công ty như trên, với niềm tin rằng chuyển đổi sang KCN sinh thái và công nghệ cao sẽ là yếu tố dẫn dắt thị trường trong những năm tới.