Chuyên gia gọi tên 3 cổ phiếu bất động sản đáng chú ý giai đoạn 2026–2027

Tổng quan thị trường bất động sản 2026–2027

Trong báo cáo ngành do MB Securities (MBS) công bố, thị trường bất động sản Việt Nam được dự báo tiếp tục phân hóa dưới áp lực lãi suất cao. Lãi suất ở mức cao được cho là yếu tố cản trở lớn đối với nhu cầu mua nhà và tỷ lệ hấp thụ trong quý II. Diễn biến giữa hai miền Bắc và Nam được cho là sẽ tiếp tục theo hai nhịp khác nhau trong năm tới.

Tâm lý nhà đầu tư cũng thận trọng khi Hà Nội bước vào giai đoạn tái định hình không gian đô thị. MBS lưu ý rằng các quy hoạch mới, các dự án hạ tầng lớn và biến động trong dòng vốn đầu tư có thể tác động đến định vị và tiềm năng của từng khu vực. Mặt bằng lãi suất cao khiến khả năng thanh khoản và khả năng chi trả của người mua có thể bị hạn chế, nhất là với khách hàng vay vốn.

Phía Nam được cho là có dấu hiệu phục hồi từ cuối năm 2025 nhờ nguồn cung căn hộ cải thiện và dòng tiền dịch chuyển từ Hà Nội vào TP.HCM và vùng lân cận. Tuy nhiên, đà phục hồi năm 2026 được cho là chưa quá nhanh do chi phí vốn vẫn ở mức cao và nhu cầu ở thực vẫn còn yếu ở mức khá. Phân khúc căn hộ và hạ tầng được nhận diện với mức độ rủi ro khác nhau tùy theo khu vực.

Ba cổ phiếu được đánh giá là đáng chú ý

Với triển vọng từ các dự án và bài toán khả thi về nguồn vốn, VRE (Vincom Retail), DXG (Đất Xanh) và CII được MBS lựa chọn là ba cổ phiếu bất động sản đáng chú ý trong giai đoạn 2026–2027. VRE được cho là sẽ chuyển dịch từ mô hình trung tâm thương mại truyền thống sang “One-stop Shoptainment” kết hợp mua sắm, giải trí và trải nghiệm, nhằm kéo dài thời gian lưu trú và tăng chi tiêu.

Về DXG, hai dự án trọng điểm là Gem Sky World và The Privé được kỳ vọng sẽ dẫn dắt tăng trưởng. MBS cho rằng nguồn cung căn hộ vẫn khan hiếm tại TP.HCM và giá vẫn ở mức cao, với dự báo giá bán bình quân tại The Privé khoảng 120–130 triệu đồng/m2 và biên lợi nhuận gộp dự kiến quanh 60% cho dự án này. Lợi nhuận từ hai dự án này được cho là nguồn lực để DXG tiến tới các dự án dài hạn như Park View và Park City khi các vướng mắc pháp lý được tháo gỡ.

Đối với CII, MBS nhấn mạnh hưởng lợi từ hoạt động xây lắp và hạ tầng theo PPP khi đầu tư công được đẩy mạnh. TP.HCM cũng dự kiến đấu giá 5 lô đất tại Thủ Thiêm trong năm 2026, điều có thể hỗ trợ định giá đất và tăng back-log cho các dự án của CII. Backlog xây lắp tăng và quỹ đất tích lũy với chi phí vốn ở mức tương đối thấp được xem là điểm tựa cho cổ phiếu trong bối cảnh thị trường phân hóa.

Những yếu tố định hình triển vọng và khuyến nghị đầu tư

• Hạ tầng và quy hoạch: Phát triển metro, đường sắt liên vùng và các trục giao thông có thể mở rộng không gian đô thị và tạo nền tảng cho tăng trưởng dài hạn.
• Yếu tố lãi suất: Lãi suất cao tiếp tục ảnh hưởng đến chi phí vốn và quyết định khả năng thanh toán của người mua ở các phân khúc căn hộ ở nhiều khu vực.
• Định giá và dòng tiền: MB Securities kỳ vọng phân hóa nguồn vốn và dòng tiền sẽ tập trung vào các doanh nghiệp có câu chuyện riêng và vị thế dự án tốt như VRE, DXG, CII.

Ba cổ phiếu này được xem là câu chuyện riêng biệt, gắn với bán lẻ, phát triển dự án và đầu tư hạ tầng, trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn phân hóa và cần thời gian để hồi phục hoàn toàn.