Bất động sản tăng huy động vốn trái phiếu, áp lực đáo hạn 2026

Bất động sản tăng huy động vốn trái phiếu, áp lực đáo hạn 2026

Bất động sản tiếp tục dẫn đầu thị trường phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong tháng 4/2026, chiếm gần một nửa lượng phát hành toàn thị trường. Theo VNDIRECT, trong tháng 4 có 20 đợt phát hành TPDN thành công với tổng giá trị trên 41.300 tỷ đồng, tăng khoảng 52% so với tháng trước. Lũy kế 4 tháng đầu năm, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đạt trên 68.800 tỷ đồng, tăng gần 50% so với cùng kỳ năm trước.

Xét theo nhóm ngành, bất động sản dẫn đầu với 7 đợt phát hành, tổng giá trị hơn 20.600 tỷ đồng, chiếm khoảng 50% tổng lượng phát hành. Dưới đây là một số lô phát hành đáng chú ý:

• Minh An – hai đợt với tổng giá trị 7.500 tỷ đồng, lãi suất 10-10,5%/năm.
• Thái Sơn – lô trái phiếu trị giá 2.000 tỷ đồng, kỳ hạn 36 tháng, lãi suất 12,5%/năm.
• An Gia Hưng – huy động gần 1.065 tỷ đồng, lãi suất 11%/năm.
• Ngoài ra, Văn Phú Invest, Bcons, Khải Hoàn Land và Công ty CP Thời Đại Mới T&T cũng liên tiếp phát hành các lô trái phiếu với lãi suất từ khoảng 10-13,5%/năm.

Tại sao chi phí vốn đang tăng? Theo FiinRatings, lãi suất tăng mạnh vừa qua đã đẩy chi phí vốn của trái phiếu lên cao và sẽ tiếp tục tác động tùy hồ sơ từng doanh nghiệp. Trong quý I/2026, lãi suất phát hành bình quân trên thị trường sơ cấp của nhóm bất động sản đạt 10,79%, tăng nhẹ so với 10,39% cùng kỳ năm trước. Ở thị trường thứ cấp, lãi suất giao dịch của nhóm này đạt 7,74%, cũng tăng so với 7,34%.

Doanh nghiệp đang thận trọng hơn khi huy động vốn trong bối cảnh lãi suất tăng, nhiều tổ chức phát hành đã phải chấp nhận mức coupon cao hơn khi phát hành trái phiếu, phản ánh chi phí vốn tăng lên. Trên thị trường thứ cấp, lợi suất trung bình cũng tăng, cho thấy nhà đầu tư ngày càng đòi hỏi bù rủi ro cao hơn trước áp lực thanh khoản các kỳ hạn. Do đó, nhiều doanh nghiệp có kế hoạch huy động vốn có thể thận trọng hoặc trì hoãn phát hành. Tuy nhiên, FiinRatings cho rằng kênh trái phiếu doanh nghiệp vẫn đóng vai trò bù đắp tín dụng ngân hàng cho bất động sản, đặc biệt với các dự án đủ pháp lý và doanh nghiệp uy tín cao có thể đàm phán biên độ lãi suất thấp hơn.

Áp lực đáo hạn đang dồn về quý II và III/2026 ở góc độ trái phiếu có vấn đề và đáo hạn. Trong 3 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận 12.800 tỷ đồng trái phiếu có vấn đề, tăng 6,3%, trong đó 54,6% giá trị từ bất động sản và 43,4% từ ngành năng lượng. Tỷ lệ trái phiếu có vấn đề mới đã giảm so với năm 2024 nhưng mặt bằng lãi suất tăng mạnh có thể gây áp lực lên khả năng trả nợ, đặc biệt với trái phiếu lãi suất thả nổi. Áp lực đáo hạn sắp tới được ước tính khoảng 42.200 tỷ đồng ở quý II và 73,30 tỷ đồng ở quý III/2026, với ngành bất động sản chiếm trên 57% tổng giá trị đáo hạn.

Theo các chuyên gia, áp lực về vốn và đáo hạn dự kiến sẽ tập trung ở quý II và III/2026 khi thị trường thắt chặt tín dụng và dòng tiền chuyển hướng giữa các nhóm ngành. Nhiều doanh nghiệp có đủ pháp lý và xếp hạng tín nhiệm cao có thể đàm phán cấu trúc trái phiếu để tối ưu chi phí vốn so với lãi vay ngân hàng. Các diễn biến này sẽ ảnh hưởng đến định giá cổ phiếu liên quan đến bất động sản và thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong năm 2026.