Phần lớn cổ phiếu bất động sản đang hụt hơi vì lãi suất?

Phân tích: Cổ phiếu bất động sản đối mặt áp lực lãi suất trong bối cảnh thị trường

Trong nửa đầu tháng 5/2026, VN-Index đã lập kỷ lục quanh mức 1.927 điểm và duy trì ở vùng 1.900 điểm nhờ đóng góp từ nhóm cổ phiếu thuộc hệ sinh thái Vingroup.

Tuy nhiên, phía sau mức tăng này là bức tranh kém tích cực đối với phần lớn cổ phiếu bất động sản trên sàn. HHS đã tăng rất nhẹ (+0.024%), trong khi NVL và VHM ghi nhận mức tăng ấn tượng lần lượt là +25.8% và +29.8% từ đầu năm 2026 tới phiên 11/05.

• SCR giảm -24.7%
• KDH giảm -24.6%
• CKG giảm -20.1%
• HDC giảm -18.3%
• CEO giảm -18%
• DIG giảm -13.7%
• NTL giảm -13.4%
• PDR giảm -13%

So với năm 2025, khi lãi suất ở mức thấp và dòng tiền quay trở lại mạnh với nhóm địa ốc, bối cảnh hiện nay cho thấy biến số lãi suất đang ảnh hưởng trực tiếp tới nhóm cổ phiếu nhạy cảm với tín dụng. Dù thị trường địa ốc được đánh giá đã vượt qua phần lớn khó khăn về pháp lý và thanh khoản, áp lực chi phí vốn tăng trở lại khiến kỳ vọng tăng trưởng bị thu hẹp đáng kể.

Với triển vọng 2026, VIS Rating cho rằng ngành bất động sản nhà ở còn đối mặt nhiều thách thức hơn so với giai đoạn phục hồi trước đó. Tín dụng bất động sản được dự báo sẽ bị kiểm soát chặt hơn theo định hướng của Ngân hàng Nhà nước, buộc các chủ đầu tư phải dựa nhiều hơn vào kênh trái phiếu, huy động vốn cổ phần và M&A để đáp ứng nhu cầu vốn triển khai dự án. Điều này làm gia tăng sự phân hóa về tình hình tài chính và hồ sơ tín nhiệm giữa các doanh nghiệp địa ốc.

Ông Nguyễn Văn Trúc – Giám đốc Trung tâm Phân tích của NSI cho rằng VN-Index vượt ngưỡng 1.900 điểm trong tháng 5 cần thận trọng, vì đà tăng hiện nay chủ yếu do các cổ phiếu dẫn dắt chứ không phản ánh sự đồng thuận rộng của nền kinh tế. Theo quan điểm định lượng, cú tăng này mang đậm dấu ấn của “kéo trụ” chứ không phải sự lan tỏa của lợi nhuận toàn ngành. Nhà đầu tư được khuyến nghị đặc biệt chú ý với các doanh nghiệp có nợ ngắn hạn lớn sắp đáo hạn trong bối cảnh tín dụng thắt chặt.