Nhiều cổ phiếu bất động sản vẫn hụt hơi

Phân tích diễn biến cổ phiếu bất động sản tại Việt Nam quý I/2026

Trong quý I/2026, nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết có kết quả kinh doanh và lợi nhuận khả quan. Tuy nhiên, sau nhịp tăng của thị trường chứng khoán, phần lớn cổ phiếu bất động sản vẫn chưa phản ánh sự hồi phục thực sự. Theo thống kê của Vietstock, tính từ đầu năm 2026 đến phiên 11/5, chỉ có 3/20 cổ phiếu ngành bất động sản tăng giá, gồm NVL (+25,8%), VHM (+29,8%) và HHS (+0,024%). Phần còn lại có mức giảm đáng kể.

Theo nhận định của VPBankS Research, sự chậm lại của thị trường bất động sản hiện nay bắt nguồn từ hai yếu tố vĩ mô. Thứ nhất, lãi suất cho vay mua nhà thả nổi tăng khiến áp lực trả nợ gia tăng. Thứ hai, quá trình điều chỉnh địa giới hành chính và hình thành “TPHCM mới” tạo độ trễ trong phê duyệt pháp lý và xác lập mặt bằng giá đất.

Mức tiêu thụ vẫn ở mức trầm lắng, đặc biệt tại TPHCM, khi mặt bằng giá căn hộ nội thành đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, dẫn tới giao dịch suy giảm. Ngoài yếu tố giá, tín dụng tiếp tục là nút thắt lớn của thị trường. Định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống ở mức 15% và yêu cầu kiểm soát dư nợ bất động sản không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung đang tạo áp lực lên thanh khoản thị trường thứ cấp.

Chuyên gia phân tích tài chính TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc đầu tư chiến lược DG Capital, cho rằng lợi nhuận quý I/2026 từ các doanh nghiệp bất động sản tích cực nhưng chưa phản ánh sự phục hồi bền vững. Phần lớn lợi nhuận hiện nay đến từ chuyển nhượng dự án hoặc ghi nhận doanh thu tài chính, chưa phản ánh dòng tiền từ hoạt động bán hàng. Theo VIS Rating, triển vọng ngành bất động sản nhà ở năm 2026 đối mặt nhiều thách thức hơn so với giai đoạn phục hồi trước đó; các chủ đầu tư sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào trái phiếu, huy động vốn cổ phần và M&A để đáp ứng nhu cầu vốn triển khai dự án, từ đó dẫn tới phân hóa về sức khỏe tài chính giữa các doanh nghiệp địa ốc.

Nhóm cổ phiếu bất động sản sau thời gian giảm giá đã có mức định giá P/B điều chỉnh về mức hợp lý, nhưng động lực tăng giá được dự báo sẽ mang tính phân hóa và không lan tỏa rộng. Thông điệp dành cho nhà quản lý danh mục ở thời điểm hiện tại là thận trọng với các con số tăng trưởng ngắn hạn. Lợi nhuận năm 2026 phần lớn phản ánh thành quả quá khứ, trong khi chi phí đất, vật liệu và vốn vay tiếp tục bào mòn biên lợi nhuận tương lai.

Điểm nổi bật và yếu tố tác động

• NVL, VHM, HHS là những cổ phiếu bất động sản có diễn biến tích cực trong giai đoạn đầu năm, nhưng phần lớn rổ cổ phiếu ngành vẫn giảm giá.
• Lãi suất cho vay mua nhà và quá trình định vị địa giới hành chính tại TP.HCM là nhân tố chính hạn chế sức mua và dòng tiền thị trường thứ cấp.
• VIS Rating nhận định ngành sẽ đối mặt thách thức, buộc doanh nghiệp phải dựa nhiều hơn vào kênh trái phiếu, huy động vốn và M&A để tài trợ cho dự án.
• Thanh khoản và sức mua thị trường tại khu vực nói chung vẫn ở mức thấp so với thời kỳ tăng trưởng trước đó.