Doanh nghiệp bất động sản ồ ạt phát hành trái phiếu hơn 24.000 tỷ đồng

Thị trường trái phiếu bất động sản quý I/2026: dẫn đầu với hơn 24.000 tỷ đồng và áp lực đáo hạn tăng

Quý I/2026 bất động sản dẫn đầu về quy mô phát hành trái phiếu với hơn 24.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 60% tổng lượng phát hành. Áp lực đáo hạn năm 2026 cũng đang gia tăng nhanh. Trong bối cảnh tín dụng ngân hàng được kiểm soát chặt, nhiều doanh nghiệp địa ốc đẩy mạnh huy động vốn qua thị trường trái phiếu. Thị trường cho thấy dòng vốn đang chuyển dịch và sự phụ thuộc vào kênh huy động này đang tăng lên.

Theo VBMA, quý I/2026 có 13 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp với tổng giá trị hơn 40.000 tỷ đồng. Phát hành ra công chúng đạt 14.334 tỷ đồng, chiếm gần 36% tổng giá trị, tăng gấp đôi so với quý trước. Phát hành riêng lẻ đạt hơn 25.800 tỷ đồng, tương đương khoảng 64% thị phần. Nhóm bất động sản quay lại vị trí dẫn đầu về quy mô phát hành, ngân hàng đứng thứ hai với tỷ trọng khoảng 29%.

Nổi bật trong quý là Thái Sơn (công ty con của Vinhomes) phát hành 2.000 tỷ đồng trái phiếu, kỳ hạn 36 tháng, lãi suất 12,5%/năm. Trước đó, Minh An phát hành 7.500 tỷ đồng trái phiếu cho các dự án tại Hà Nội. An Gia Hưng huy động gần 1.065 tỷ đồng trái phiếu liên quan NovaWorld Phan Thiết. Các doanh nghiệp khác như Văn Phú Invest, Bcons, Khải Hoàn Land và Thời Đại Mới T&T cũng tham gia bằng nhiều lô trái phiếu với lãi suất dao động từ 10% đến 13,5%/năm.

Theo VIS Rating, xu hướng tăng phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản đã được dự báo do tín dụng ngân hàng thắt chặt. Báo cáo cho thấy Ngân hàng Nhà nước đã kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng với mục tiêu tăng trưởng toàn hệ thống năm 2026 khoảng 15%. Hạn chế tín dụng khiến doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận vốn, đẩy họ sang kênh trái phiếu và các nguồn vốn khác.

Áp lực đáo hạn năm 2026 rất lớn: riêng trong năm 2026 sẽ có khoảng 99.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đến hạn, tăng tới 74% so với cùng kỳ. Dữ liệu của VBMA cho thấy tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp cuối quý I/2026 đã tăng lên khoảng 1,32 triệu tỷ đồng, tương đương 7,1% của tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế. Tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm 2026 lên tới hơn 203.900 tỷ đồng, trong đó riêng nhóm bất động sản chiếm khoảng 124.700 tỷ đồng, tương đương 61% tổng giá trị đáo hạn.

Thị trường trái phiếu sẽ còn là kênh vốn quan trọng? Nhiều chuyên gia cho rằng trái phiếu sẽ tiếp tục là kênh dẫn vốn quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới. Song song với đó, các doanh nghiệp cũng được dự báo sẽ gia tăng huy động vốn qua thị trường chứng khoán, hợp tác đầu tư và hoạt động M&A để đa dạng hóa nguồn lực tài chính. Bạn nghĩ sao về làn sóng xoay vốn qua trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản hiện nay?

• Tổng số đợt phát hành quý I/2026: 13 đợt, tổng giá trị > 40.000 tỷ đồng.
• Phát hành công chúng: 14.334 tỷ đồng (36%).
• Phát hành riêng lẻ: 25.800 tỷ đồng (64%).
• Nhóm bất động sản dẫn đầu quy mô phát hành: khoảng 60% thị phần; ngân hàng ~29%.
• Ví dụ điển hình: Thái Sơn 2.000 tỷ; Minh An 7.500 tỷ; An Gia Hưng 1.065 tỷ; Vinhomes 10.500 tỷ; Phát Đạt 5.600 tỷ.
• Áp lực đáo hạn 2026: khoảng 99.000 tỷ đồng; bất động sản chiếm 124.700 tỷ đồng (61%).
• Tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp cuối quý I/2026: khoảng 1,32 triệu tỷ đồng (7,1% tổng dư nợ).

Thị trường trái phiếu sẽ còn là kênh vốn quan trọng?

Trong bối cảnh này, nhiều chuyên gia cho rằng trái phiếu sẽ tiếp tục là kênh dẫn vốn quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới. Song song với đó, các doanh nghiệp cũng được dự báo sẽ gia tăng huy động vốn qua thị trường chứng khoán, hợp tác đầu tư và hoạt động M&A để đa dạng hóa nguồn lực tài chính. Bạn nghĩ sao về làn sóng xoay vốn qua trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản hiện nay?