Lãi suất cao, nợ vay lớn: Doanh nghiệp bất động sản chịu sức ép "kép"
NeoAI tóm tắt
Bài báo nêu rõ áp lực kép từ lãi suất cao và nợ vay lớn đè nặng lên doanh nghiệp bất động sản niêm yết. Lãi suất cho vay mua nhà lên tới 12-14%/năm, dư nợ trái phiếu đến hạn tăng, và chi phí vốn cao khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn. Các mã cổ phiếu bất động sản như VHM, NVL, VIC có thể bị ảnh hưởng tiêu cực, cùng với các ngân hàng có dư nợ mua nhà lớn như VPB, HDB, TCB.
Cổ phiếu ảnh hưởng:
VHM
Tiêu cực
"Dư nợ vay tăng hơn 50.000 tỷ đồng, chi phí lãi vay tăng theo lãi suất cao, gây áp lực lên biên lợi nhuận dù kết quả kinh doanh tốt."
NVL
Tiêu cực
"Nợ vay tăng, trái phiếu chậm trả, chi phí vốn cao gây khó khăn thanh khoản, ảnh hưởng tiêu cực đến giá cổ phiếu."
VIC
Tiêu cực
"Phát hành trái phiếu lớn với lãi suất cao, chi phí tài chính tăng, áp lực trả nợ lớn."
VPB
Tiêu cực
"Tín dụng mua nhà chỉ tăng 2,4% so với quý trước, tăng trưởng tín dụng chậm lại, rủi ro nợ xấu từ bất động sản tăng."
HDB
Tiêu cực
"Cho vay mua nhà đi ngang, tăng trưởng tín dụng yếu, áp lực chi phí vốn."
Áp lực lãi suất và chi phí vốn
Lãi suất cho vay mua nhà hiện phổ biến ở mức 12–14%/năm, cao nhất kể từ quý I-2023, theo SSI Research. Nguyên nhân do lạm phát tháng 8/2026 tăng 4,89% và lạm phát cơ bản đạt 4,55%, cùng với áp lực tỷ giá và lợi suất trái phiếu toàn cầu ở mức cao.
Tín dụng mua nhà tại một số ngân hàng lớn đang chậm lại. Trong quý II/2026, cho vay mua nhà tại VPBank chỉ tăng 2,4% so với quý trước, HDBank đi ngang, Techcombank giảm 1,4%. Trong khi đó, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng khoảng 21% từ đầu năm.
Doanh nghiệp bất động sản đối mặt chi phí đầu vào tăng
Chi phí vốn của các chủ đầu tư cũng leo thang. Lãi suất vay vốn của doanh nghiệp bất động sản phổ biến trên 12%/năm. Chi phí nhân công có nơi tăng tới 25%, nguyên vật liệu tăng 10–20%, khiến giá bán sơ cấp khó giảm dù thanh khoản suy yếu.
Tỷ lệ hấp thụ tại Hà Nội và TP.HCM trong quý II/2026 giảm 20–40% so với các quý trước. Nhiều chủ đầu tư phải tăng ưu đãi như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, giảm vốn tự có, kéo dài lịch thanh toán và chiết khấu trực tiếp.
Nợ vay của doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng mạnh
Theo S&I Ratings, tổng dư nợ vay của 31 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt 360.240 tỷ đồng, tăng 20,3% so với quý trước. Tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu tăng từ 0,61 lần lên 0,72 lần, cao nhất trong 15 quý. VHM tăng dư nợ hơn 50.000 tỷ đồng, Novaland tăng hơn 4.000 tỷ đồng.
Kết quả kinh doanh có sự phân hóa. Doanh thu của nhóm đạt 137.271 tỷ đồng, tăng 150,2% cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế đạt 57.669 tỷ đồng, tăng 349,6%. Tuy nhiên, VHM chiếm 86% doanh thu và 90% lợi nhuận. Nếu loại trừ VHM, doanh thu của 30 doanh nghiệp còn lại giảm 3,7%, lợi nhuận chủ yếu từ thu nhập tài chính đột biến.
Trái phiếu bất động sản: Phát hành tăng mạnh nhưng chi phí cao
Trong 6 tháng đầu năm, bất động sản phát hành 128.200 tỷ đồng trái phiếu, chiếm 46,5% tổng thị trường. Riêng quý II, con số này là 102.400 tỷ đồng, tăng 228% so với cùng kỳ. Vingroup, Masterise và Sun Group chiếm 83,9% lượng phát hành.
Lãi suất phát hành bình quân của nhóm bất động sản là 11,4%/năm trong quý II và 11,3% trong 6 tháng, mức cao nhất lần lượt 12,5% và 13,5%. Nghĩa vụ trái phiếu đến hạn năm 2027 dự kiến 156.521 tỷ đồng, tăng 16% so với năm 2026. Trong năm 2026, có 28 lô trái phiếu chậm trả với tổng giá trị 28.558 tỷ đồng, tập trung ở Novaland, Vạn Thịnh Phát, Hưng Thịnh và Sunshine.