Vàng, Bitcoin, cổ phiếu và bất động sản cùng chịu áp lực: Thị trường đang định giá lại điều gì?

Những yếu tố định giá lại của vàng, Bitcoin, cổ phiếu và bất động sản trong bối cảnh tiền tệ

Trong bối cảnh thị trường tài sản đang chịu áp lực chung, các nhóm tài sản có xu hướng bị ảnh hưởng bởi chi phí tiền mặt và lãi suất. Vàng phản ứng chủ yếu với chi phí cơ hội, lãi suất thực và đồng USD; Bitcoin chịu tác động lớn từ thanh khoản toàn cầu và khẩu vị rủi ro của nhà đầu tư; cổ phiếu phản ánh kỳ vọng lợi nhuận doanh nghiệp và mức định giá so với dòng tiền tương lai; còn bất động sản nhạy cảm với tín dụng, thu nhập của người mua và yếu tố pháp lý dự án.

Tuy nhiên, khi nhiều nhóm tài sản cùng suy yếu trong một giai đoạn, câu chuyện không còn là riêng rẽ giữa vàng, Bitcoin, cổ phiếu hay bất động sản. Thời kỳ này được xem như thị trường đang định giá lại chi phí của tiền. Nói cách khác, nhà đầu tư đang rời khỏi giai đoạn “tiền rẻ hỗ trợ giá tài sản” và bước vào giai đoạn “tiền đắt buộc tài sản phải chứng minh giá trị thật”.

Trong giai đoạn lãi suất ở mức thấp, ba yếu tố hỗ trợ giá tài sản gồm chi phí vốn rẻ, thanh khoản dồi dào và tâm lý sẵn sàng chấp nhận rủi ro thường giúp tài sản tăng giá. Người mua nhà dễ vay, doanh nghiệp dễ huy động vốn và nhà đầu tư sẵn sàng trả mức P/E cao cho cổ phiếu. Dòng tiền đầu cơ cũng thường mạnh với các tài sản biến động cao như Bitcoin.

Nhưng khi lãi suất neo ở mức cao trong thời gian kéo dài, cơ chế này đảo chiều. Với vàng, áp lực chính đến từ chi phí cơ hội khi lợi suất tăng và đồng USD mạnh lên. Tuy vậy, vàng vẫn đóng vai trò phòng thủ trong danh mục khi rủi ro địa chính trị hoặc khủng hoảng tài chính tăng lên. Trong khi đó, Bitcoin phụ thuộc nhiều vào thanh khoản toàn cầu; khi dòng tiền rút về an toàn, tài sản này có thể bị bán tháo ở nhóm nhà đầu tư thận trọng.

Đối với cổ phiếu, lãi suất cao làm tăng chi phí vốn và làm giảm giá trị hiện tại của dòng tiền tương lai, ảnh hưởng đến các doanh nghiệp có tăng trưởng xa. Nhu cầu tiêu dùng và chi phí đầu tư mở rộng cũng bị thắt lại, khiến nhiều cổ phiếu phải đối mặt với định giá chưa hợp lý so với chất lượng lợi nhuận. Với bất động sản, tín dụng và niềm tin của người mua đóng vai trò then chốt; lãi suất cao làm giảm khả năng tiếp cận vốn và gây áp lực lên giá ở thị trường sơ cấp và thứ cấp, đặc biệt đối với những tài sản có đòn bẩy cao hoặc pháp lý chưa hoàn chỉnh.

Nhìn lại lịch sử, hiện tượng nhiều tài sản cùng điều chỉnh không phải mới. Trong thập niên 1990 tại Nhật Bản, bong bóng tài sản được hình thành nhờ tín dụng mở rộng; khi thắt chắt tiền tệ, bong bóng vỡ và nền kinh tế đi vào thời kỳ trì trệ. Năm 2008 chứng kiến sự lan rộng của rủi ro từ bất động sản sang ngân hàng và thị trường tài chính toàn cầu. Gần đây hơn, năm 2022 cho thấy khi lãi suất tăng nhanh, nhiều mô hình định giá tài sản bị điều chỉnh đồng thời. Những bài học này nhắc rằng đòn bẩy và chi phí vốn đang ở mức định hình quan trọng đối với diễn biến giá trị tài sản.

Trong hiện tại, sự đồng thuận giữa vàng, Bitcoin, cổ phiếu và bất động sản không nhất thiết báo hiệu khủng hoảng, mà cho thấy thị trường đang định giá lại mức rủi ro và chi phí vốn. Trong giai đoạn tiền rẻ, nhà đầu tư có xu hướng lạc quan và tìm kiếm lợi nhuận từ nhiều tài sản. Ngược lại, ở giai đoạn tiền đắt, câu hỏi chính là: tài sản có dòng tiền thật hay không và đòn bẩy có an toàn? Điều này đòi hỏi nhà đầu tư tập trung vào chất lượng danh mục, quản trị rủi ro và thanh khoản để sẵn sàng đón nhận cơ hội khi định giá thực sự hấp dẫn.

Gợi ý cho nhà đầu tư gồm một số nguyên tắc cơ bản:

• Kiểm soát đòn bẩy và tránh hành động theo áp lực thanh khoản ngắn hạn.
• Giữ tiền mặt như một quyền chọn trong thời kỳ biến động để chớp lấy cơ hội khi định giá thực sự hấp dẫn.
• Đánh giá lại danh mục theo lợi nhuận tiền mặt ổn định, bảng cân đối lành mạnh và khả năng trả nợ.
• Theo dõi các biến số vĩ mô cốt lõi như lãi suất, lợi suất trái phiếu, USD, lạm phát và thanh khoản hệ thống.

Tóm lại, khi nhiều loại tài sản cùng chịu áp lực, thông điệp lớn là thị trường đang yêu cầu định giá thực tế hơn cho rủi ro, thay vì tiếp tục phụ thuộc vào tiền rẻ. Giai đoạn tiền rẻ có thể mang đến sự lạc quan, trong khi giai đoạn tiền đắt kêu gọi sự kỷ luật và đánh giá chất lượng thực sự của tài sản.