Tín dụng bất động sản siết chặt, doanh nghiệp chạy đua trái phiếu

Tín dụng bất động sản thắt chặt và làn sóng trái phiếu 2026

Tín dụng cho lĩnh vực bất động sản được dự báo sẽ bị kiểm soát chặt từ năm 2026, buộc nhiều doanh nghiệp địa ốc chuyển hướng huy động vốn sang trái phiếu để đáp ứng nhu cầu tài trợ cho dự án. Chính sách tín dụng được điều chỉnh nhằm hạn chế tăng trưởng cho vay BĐS và ưu tiên cho khu vực sản xuất kinh doanh, khiến các ngân hàng thắt chặt dòng vốn cấp cho lĩnh vực này. Trong bối cảnh này, nhiều doanh nghiệp đã nhanh chóng phát hành trái phiếu với quy mô lớn để duy trì thanh khoản và tiến độ dự án.

• Thái Sơn (công ty con Vinhomes) phát hành trái phiếu 2.000 tỷ đồng, kỳ hạn 36 tháng, lãi suất 12,5%/năm.
• Minh An (Minh An Real Estate) phát hành hai lô trái phiếu tổng 7.500 tỷ đồng, kỳ hạn 12 và 30 tháng, lãi suất 10–10,5%/năm. Địa ốc Cao Xà Lá và Marriott Cổ Loa là các dự án liên quan.
• An Gia Hưng phát hành trái phiếu gần 1.065 tỷ đồng, kỳ hạn 36 tháng, lãi suất 11%/năm. Đối tác tham gia phát triển NovaWorld Phan Thiết với Delta Valley – Bình Thuận.
• Văn Phú Invest (VPI) phát hành trái phiếu 150 tỷ đồng, kỳ hạn 36 tháng, lãi suất 11,5%/năm.
• Bcons PS (thành viên Tập đoàn Bcons) phát hành trái phiếu 276 tỷ đồng, kỳ hạn 4 năm, lãi suất 11,5%/năm.
• Vinhomes (VHM) phát hành 6.000 tỷ đồng trái phiếu ngày 15/4, kỳ hạn 30 tháng, lãi suất 12,5%/năm; trước đó, ngày 19/1, huy động thêm 4.500 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 36 tháng với lãi suất 12%/năm.
• Thời Đại Mới T&T huy động 8.000 tỷ đồng trái phiếu, kỳ hạn 48 tháng, đáo hạn vào 31/3/2030, lãi suất 10,5%/năm. Công ty này từng là công ty con của Tân Hoàng Minh và có dự án tại The Grand Hà Nội, cùng sở hữu một phần dự án Vinhomes Global Gate ở Đông Anh.
• Phát Đạt huy động 5.600 tỷ đồng trái phiếu với kỳ hạn 12–24 tháng, lãi suất 11%/năm. Doanh nghiệp này đang hợp tác phát triển các dự án của Vinhomes như Vinhomes Ocean Park 3, Grand World Phú Quốc và Khu đô thị phức hợp Ha Long Xanh.
• Khải Hoàn Land (KHG) đã phát hành 460 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất 13,5%/năm và kỳ hạn 60 tháng trong các đợt 3/12/2025 và 6/1/2026.
• Đại Quang Minh (Địa ốc Đại Quang Minh) hoàn tất phát hành trái phiếu trị giá 1.500 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm, lãi suất 9,75%/năm, diễn ra giữa bối cảnh liên danh nhà đầu tư khởi công dự án Trục Đại lộ Cảnh quan sông Hồng tại Hà Nội.

Vì sao trái phiếu đang quay lại? Theo thống kê của Shinhan, năm ngoái giá trị phát hành trái phiếu BĐS đạt khoảng 124.000 tỷ đồng, tăng gần 35% so với cùng kỳ nhưng vẫn ở mức thấp so với đỉnh năm 2021 (đạt khoảng 304.000 tỷ đồng). Trước đây, chính sách tài khóa nới lỏng và lãi suất thấp khiến BĐS ưu tiên vay ngân hàng hơn phát hành trái phiếu; nay, từ năm 2026, tín dụng BĐS bị kiểm soát tăng trưởng không được vượt quá tổng tăng trưởng tín dụng và ưu tiên cho sản xuất kinh doanh. Ngân hàng Nhà nước cũng yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát dư nợ BĐS nhằm duy trì cân đối tín dụng cả năm.

Trái phiếu được dự báo trở thành kênh vốn quan trọng cho các doanh nghiệp BĐS có nhu cầu huy động nguồn vốn thay thế tín dụng ngân hàng và đáp ứng yêu cầu phát triển dự án. Tuy nhiên, áp lực đáo hạn vẫn ở mức cao: ước tính 2026–2027 có các khoản đáo hạn lần lượt khoảng 80.700 tỷ đồng và 64.600 tỷ đồng. Shinhan cho rằng khi thắt chặt tăng trưởng tín dụng BĐS, trái phiếu sẽ đóng vai trò kênh vốn chủ chốt, và cam kết hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ trái phiếu sẽ ảnh hưởng đến khả năng huy động trong tương lai. Nhà đầu tư được khuyến nghị theo dõi chặt diễn biến thị trường trái phiếu doanh nghiệp và đánh giá rủi ro, cũng như cơ hội liên quan đến các dự án BĐS lớn trong giai đoạn tới.